房地產開發技術管理探討

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摘要:基于房地產開發企業技術管理工作的特點，介紹了房地產開發企業技術管理工作的內容，從管理制度、使用新材料新設備、人才培訓等方面，闡述了房地產開發企業技術管理的工作方法，從而保證房地產開發產品的質量。

關鍵詞:房地產；技術管理；規章制度；計算機技術

我國從2000年正式宣布全面停止住房實物分配，中國的房地產業正式進入市場化發展階段。隨著社會經濟的發展，人民生活水平得到不斷提高，生活需求也隨之逐步變高，人們對住房的功能性、舒適性等要求越來越高，房地產業相應迅速發展起來。商品房開發質量也越來越受到人們的關注，而房地產本身在進行開發建設的過程中，其技術管理工作為整個房地產開發過程的工程質量提供了有力的保障，是房地產開發日常管理工作的重要組成部分。因此必須在房地產開發全過程中，不斷提高房地產開發技術管理水平，逐步完善相關管理制度，有效控制房地產開發技術管理工作，提升房地產開發工程質量，積極預防任何不可控因素的意外出現，及時高效的完成開發任務，促進房地產開發企業向更好的方向發展。

1房地產開發企業技術管理工作的特點

1．1全面性

面對一個工程項目，勘查、設計、監理、施工單位，各有其階段性工作內容，各單位都在各自業務范圍內針對項目實施不同階段、不同專業、不同要求進行工作。而房地產開發企業卻不同于上述單位，從前期市場調研、策劃、可行性研究，到規劃設計、施工圖設計，到項目施工，到竣工，直至后續物業管理、項目后評價，是對開發項目的全過程進行全方面管理。房地產開發企業對技術的管理，是從項目策劃方案、可研，到概念設計、規劃設計、技術設計、施工圖設計，到施工、竣工、交付使用，甚至后續對建筑及設備系統等的日常維護管理，都應該全程參與，并銜接協調各專業、各階段、各單位之間的工作。對所有與技術有關的物質產品和精神產品，都要合理地聯系在一起，并組合成一個完整的整體工程。

1．2綜合性

房地產開發企業對技術的管理，不僅要從工程技術角度出發，協調考慮建筑、結構、給排水、暖通、強弱電、燃氣、通信、網絡、規劃、市政、交通、消防、人防、景觀、安防、物業等專業技術要求，還要認真研究市場需求，了解不同人群的生活習慣、生活標準，分析其對房地產產品用途、功能等方面的要求，努力完善產品以滿足市場需求，使產品能盡快售罄、資金盡快回籠。更要充分考慮項目經濟效益最大化，在符合國家有關政策法規、滿足市場需求的基礎下，優化設計方案、比選所用技術、工藝、方法、設備、材料等，努力降低開發成本，確保產品品質。

1．3前瞻性

房地產開發具有開發周期長的特性，一個項目從醞釀準備到完成，快則兩三年，慢則五六年，甚至十幾年。而房地產開發的產品，不論是住宅、公寓，還是商場、寫字樓，使用都在數十年。如何確保開發產品能如期售出、售完，如何滿足人民日益提高的居住要求，唯有提高房地產開發技術管理工作的前瞻性，確保開發產品的靈活性和適應性，充分考慮發展的需求變化，努力尋求企業經濟效益與產品社會效益的平衡點。

2房地產開發企業技術管理工作的內容

1)參與開發項目的策劃。從工程技術角度提出專業建議，提高策劃方案的可行性。

2)參與可研的編制。針對所開發項目，以技術角度分析其可行性，從技術上提供決策的依據。

3)設計管理。按開發要求，編制勘察、設計任務書(含面積標準、技術經濟指標、功能要求、裝飾標準等)，跟蹤戶型設計、規劃設計、方案設計、初步設計、施工圖設計，審查設計成果，組織企業內部各部門進行研究商討，并督促設計單位修改完善。協調建立交流平臺，組織圖紙會審和設計交底，加強與各方聯系，及時溝通情況，研究解決出現的各種技術問題。認真審核方案調整、設計變更、技術核定，確保其必要性、可行性和經濟性。

4)參與項目質量管控。參與項目材料、設備的技術考察、選型、招標、核驗工作，參加項目各階段驗收工作。5)建立企業內部的技術管理制度體系。制定內部技術管理制度，編制和實施企業內部的科技發展規劃，及時掌握國內外行業的科技動態，認真做好技術總結后評價。

3房地產開發企業技術管理工作的方法

3．1建立健全技術管理的規章制度

根據工作內容，結合開發企業的特色，制訂并完善設計審核程序及審批制度，技術管理責任制、工程技術質量管理辦法、工程技術合理化建議獎勵辦法等規章制度，使得對技術的管理目標明確、責任分明、合理有序、公平公正。避免決策的隨意性，并充分調動技術人員的積極性。

3．2深入了解新材料、新設備、新技術的應用與使用風險

改革開放以來，隨著我國加工業、制造業生產力水平的逐步提高，建筑材料及生活設備得到迅速發展，除了名目繁多的進口產品和合資產品外，許許多多國內生產、加工、制造的新材料、新設備、新技術也如雨后春筍般不斷涌現。其中不乏假冒偽劣產品，貌似相同或相似，但實際卻存在各種問題。另外還有大量不實的廣告宣傳，加上競爭、銷售過程中使用各種不正當的手段，大大加大了正確選擇的難度，在項目運作過程中，很容易作出不恰當的、甚至錯誤的決定，造成開發周期延長、開發成本增加、開發利潤降低、開發質量下降、企業信用下降、產品銷售不佳等情況出現。因此在選擇使用新產品、新技術時必須慎重對待，必須“貨比三家”，綜合比較考量，多做調查研究。提前做樣板或局部試用，以測試實際效果。必要時可以直接訪問使用過的用戶，或向專家和有實力的科研機構咨詢，做到心中有數。正式采購時，同提供新技術的單位及供貨廠家要簽訂風險擔保合同，明確技術標準違約條款。總之，一定要以積極慎重的態度和措施來努力降低應用和使用風險。

3．3加強專業技術力量的選拔、培訓

面向社會各行業選聘優秀專業技術人才，采取科學合理、公平公正的日常評價機制，加強日常專業業務培訓，聘請專家講課，以確保專業技術力量穩步提升。

3．4建立科技專家支援平臺

盡管房地產開發企業在專業技術人才選拔上，會盡可能多地選聘優秀的專業技術人員，但終究其技術力量及覆蓋面還是有限的。在日常總會遇到眾多學科、眾多工種的技術問題。雖然房地產開發企業要求其技術管理人員，要具備多學科、多工種的基本知識，才能協調解決各種技術問題，但也不可能樣樣精通。另外建筑工程技術也在不斷更新、發展，對于新技術、新材料、新設備、新工藝不斷的大量涌現，不可能也無法及時熟悉掌握。所以，在遇到一些較強技術性、較高專業性程度的技術問題時，還得依靠社會上的科技專家力量。因此，應該盡早與有關各科研單位、專門機構和專家建立日常溝通，聘請專業或高級管理者，咨詢有關專業機構，建立科技專家支援平臺，以及時咨詢解決過程中出現的問題。

3．5加強對行業技術情報和信息搜集

應該建立企業技術人員外出參觀學習機制。“知己知彼，百戰不殆”，只有了解當前工程技術狀況、掌握行業技術發展動態，才能做好技術管理工作。“前車之鑒，后事之師”，通過對所了解掌握的行業實例進行認真細致地分析，可以避免發生其他項目出現的問題。可以同相關行業協會及有關技術情報部門建立固定關系，經常參加各種展覽會、學術報告會，與行業前列企業建立技術情報交換渠道。同時也要了解國外的行業技術情報和信息，以彌補我國作為發展中國家在發展過程中出現的一些不足與滯后。

3．6充分利用計算機技術建立

建材設備的信息庫，建立咨詢、市場、造價、規劃、設計、施工等技術資料數據庫，將材料設備及技術資料信息化、數據化、電子化。還可以在有能力的情況下，利用、開發多媒體軟件，進行相關專業技術問題的研究。

4結語

房地產開發企業對技術的管理水平，直接決定了房地產開發產品質量和使用年限長短，但目前房地產的技術管理仍存在很多的問題，而提高技術管理的水平，不是由某一方面說了算，而是由各階層的管理人員相互配合，共同協調來完成的。所以要保持積極的學習態度，不斷借鑒一些國內、國際同行業企業先進的技術管理經驗，降低成本，取人之長，補己之短。

參考文獻:

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作者：張江 單位：太原煤氣化(集團)房地產開發有限公司