房地產(chǎn)廣告風(fēng)險規(guī)避探析

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摘要:房地產(chǎn)銷售廣告或圖片資料的角落一般都寫有“本廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”。這樣的條款有效嗎？合法嗎？若由于這些廣告誤導(dǎo)的消費行為產(chǎn)生糾紛用承擔(dān)違約責(zé)任嗎？若需要承擔(dān)責(zé)任是由誰來承擔(dān)呢？本文對房地產(chǎn)廣告效力及風(fēng)險規(guī)避作一些簡要的說明。

關(guān)鍵詞:廣告條款效力；風(fēng)險規(guī)避

一、廣告條款效力

為了吸引購房者眼球，房地產(chǎn)廣告往往采用夸大的、美化的廣告海報等宣傳手段博得購房者關(guān)注。廣告條款效力一般分為以下三種：具體確定的廣告內(nèi)容即使未寫進(jìn)合同中也視為合同內(nèi)容，具有法律效力，需要承擔(dān)履約責(zé)任；較為具體的廣告內(nèi)容，需寫進(jìn)合同后才具有法律效力的，只有在正式簽訂的合同中明確后才承擔(dān)相應(yīng)的履約責(zé)任；非具體確定的內(nèi)容一般不具有法律效力。由于廣告條款效力問題造成購房人與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛的處理意見，最高人民法院司法解釋有明確規(guī)定。購房者誤信廣告“景觀綠地、業(yè)主私享”等收到房子后綠地變成立體車庫了；學(xué)區(qū)房學(xué)片兒調(diào)整了……這些爭議引起的訴訟不在少數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)商多會以“廣告是要約邀請”為由進(jìn)行抗辯。最高人民法院司法解釋明確規(guī)定銷售廣告和圖片資料只要對商品房及相關(guān)設(shè)施做出具體確定的說明與允諾即視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、風(fēng)險規(guī)避

2016年2月1日新的《房地產(chǎn)廣告規(guī)定》規(guī)定廣告內(nèi)容不能含有封建迷信、不能含有辦理戶口承諾、不能含有升值承諾、不能做誤導(dǎo)宣傳等。以后“地鐵房”“學(xué)區(qū)房”“投資首選”“距市中心10分鐘”等內(nèi)容都是違法廣告內(nèi)容了。新規(guī)對違規(guī)廣告具體內(nèi)容作了明示，進(jìn)一步保護(hù)了消費者權(quán)益。但是商的營銷廣告也有變通辦法如“學(xué)區(qū)房”改成“緊鄰某知名中學(xué)”，“地鐵房”改成“政府規(guī)劃中待建的地鐵介紹，以上信息來源于……”博大精深的國學(xué)同義詞替換，不僅“朦朧美”而且還繞開新規(guī)、規(guī)避處罰。為規(guī)避風(fēng)險，房地產(chǎn)宣傳廣告具體操作過程中須注意以下幾點：

(一)明確提示

廣告宣傳須使用明確提示語避免廣告內(nèi)容構(gòu)成要約：明示本廣告為要約邀請，雙方的權(quán)利義務(wù)以商品房買賣合同為準(zhǔn)。沙盤、戶型圖、效果圖明示僅供參考，以最終簽署的商品房買賣合同為準(zhǔn)。介紹項目周邊信息內(nèi)容明示：對項目周圍環(huán)境、交通及其它公共設(shè)施的介紹，僅提供相關(guān)信息，不做為本公司對此作出承諾。銷售人員在現(xiàn)場解說時明示：由于口頭傳遞信息的不確定性，請廣大客戶閱讀正式文字資料，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以最終簽署的商品房買賣合同為準(zhǔn)。對合同訂立和價格有重大影響的因素如占地面積、容積率、綠化率、戶型結(jié)構(gòu)等在廣告宣傳中應(yīng)特別注意，在核實確定無誤后才能。若無十足把握廣告內(nèi)容切忌明確具體，防止成為要約而約束己方。

(二)明示效力

開發(fā)商應(yīng)對廣告內(nèi)容的效力進(jìn)行明確說明。開發(fā)商不僅要注明廣告的效力，還需要將該條款字體予以突出并采用足以引起對方注意方式進(jìn)行提示，以證明開發(fā)商已盡到提示義務(wù)，以避免不必要的糾紛發(fā)生。按照司法解釋廣告中的內(nèi)容若明確具體可以構(gòu)成合同內(nèi)容。成為合同內(nèi)容后一旦違反開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

(三)免責(zé)條款

開發(fā)商明確在購房合同或補充協(xié)議約定售樓廣告、售樓書、樣板房等推廣材料僅為宣傳目的不列為合同的附件和組成部分，購房者不得據(jù)售樓廣告、售樓書、樣板房等推廣材料提出任何主張或要求的免責(zé)條款。這種免責(zé)條款不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定雙方均應(yīng)當(dāng)按照約定履行。法律規(guī)定協(xié)議內(nèi)容中“一經(jīng)售出，概不退換”、“本公司對因施工單位責(zé)任造成的質(zhì)量問題不承擔(dān)任何責(zé)任”等內(nèi)容的免責(zé)條款不得作為合同的組成部分。為保障開發(fā)商自身的利益，可在合同正文中規(guī)定排除廣告宣傳內(nèi)容的免責(zé)條款以避免處于被動地位造成不必要的糾紛承擔(dān)違約責(zé)任。

(四)真實可靠

廣告內(nèi)容需要保證一定真實，過于夸張的宣傳可能引來訴訟風(fēng)險。在宣傳內(nèi)容的確定上要把握好尺度，減少糾紛的發(fā)生，樹立誠信良好的企業(yè)形象。內(nèi)容要符合法律規(guī)定避免對戶口、就業(yè)、升學(xué)做出具體、明確的承諾。這些內(nèi)容會因違反法律規(guī)定而受到相關(guān)部門的行政處罰。廣告中需要使用他人肖像或姓名的，應(yīng)當(dāng)征得當(dāng)事人書面同意。內(nèi)容不得貶低其他房地產(chǎn)開發(fā)商或其他項目的商品或者服務(wù)，不得未經(jīng)許可擅自使用他人注冊商標(biāo)、名稱等以避免損害他人合法權(quán)利，避免不正當(dāng)競爭的行為出現(xiàn)。

三、結(jié)束語

總之廣告是房地產(chǎn)營銷中最主要的宣傳手段。房地產(chǎn)開發(fā)商為了擴大銷售在廣告中盲目采用夸大宣傳、虛假宣傳模式必將引起糾紛。房地產(chǎn)開發(fā)商必須正確認(rèn)識廣告的法律屬性，有效規(guī)避廣告風(fēng)險，避免承擔(dān)違約責(zé)任和經(jīng)濟損失，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)亟需關(guān)注的法律問題。建立健全房地產(chǎn)行業(yè)在廣告宣傳中的風(fēng)險規(guī)避是一項系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)行業(yè)在廣告宣傳中的風(fēng)險規(guī)避,最好的方式是將法律風(fēng)險意識貫穿于整個房地產(chǎn)項目運營過程中。房地產(chǎn)行業(yè)只有規(guī)避好廣告風(fēng)險,才能從根本上減少房地產(chǎn)開發(fā)商的損失，從而促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫琛.房地產(chǎn)營銷風(fēng)險防范[J].合作經(jīng)濟與科技,2014

[2]戴娜娜.房地產(chǎn)銷售廣告法律風(fēng)險的防控[J].商,2013

作者：師曉利 單位：涿州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局