物業規范管理

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近年來，隨著房地產市場的迅速發展，北京市物業管理行業發展迅速。截至2006年6月30日，北京市共有2841家物業管理企業取得《物業管理企業資質證書》。其中，一級資質企業51家，二級資質企業141家，三級資質企業2649家。物業管理從業人員約20萬人。管理項目4564個，總建筑面積3.2億平方米。其中住宅3126個，建筑面積2.56億平方米。目前，全市保持市優稱號的物業管理項目389個，國優項目109個。

五大問題突出

物業管理迅速發展的同時，也暴露出不少問題。北京市建委主任隋振江在北京市物業管理工作會議上指出，問題主要表現在以下五個方面：

物業服務不規范，整體水平不高。部分物業管理企業還沒有從根本上樹立“為居民服務”、“為業主服務”的觀念，基至顛倒了業主與物業公司的關系，“態度蠻橫、行為粗劣”現象屢見不鮮，保安與業主發生沖突的事件時有發生；其次，物業服務不到位，出現緊急情況不能做到快速反應、及時處理，不能保證群眾正常生活的需要；第三，物業服務收費標準和服務標準透明度不高，個別企業仍然存在多收費、亂收費的情況。

開發遺留問題引發矛盾突出。北京市政協曾對北京市物業管理進行了專題調研，調研報告指出：現有商品房小區發生的物業與業主的糾紛中，相當數量的矛盾起源于開發建設遺留問題。一是規劃變更導致業主權益受損，也有開發建設單位不按規劃設計要求建設配套設施。二是房屋及附屬設備質量差，水電等配套項目得不到落實，缺項甩項多等。三是建筑權屬不清。由于《物權法》尚未出臺，居住小區物業管理區域內的建筑，如地下車庫、物業管理用房的權屬問題往往引起業主與開發商的爭議。

業主大會成立緩慢。到目前，北京市按照《物業管理條例》的規定成立業主大會的只有511個，比例很低。業主大會不成立，物業市場就不完善，業主的權利很難得到集體支持，維修資金的使用等涉及業主共同權益的問題也無法得到根本解決。問題主要表現為：部分開發建設單位不積極、不配合、不支持，導致成立籌備組困難；二是在政策宣傳、引導上力度不大，許多小區的業主在成立業主大會之初，不了解國家和本市的相關規定，往往是事倍功半；三是指導方式、方法和力度上還存在一定問題，與街道辦事處、社區居委會的協同配合還不夠，離開社區居委會的牽頭組織、協調和制定相應的工作規則，組織工作容易陷入混亂、無序狀態。四是按照法規規定，業主大會的成立需要達到一定的比例條件，一些小區業主參與意識不強，投票比例不高，導致業主大會議事規則、業主公約無法通過，業主大會難以成立。

業主自律機制不完善，對業主委員會缺乏有效的監督、管理。在實踐中發現，一些業主大會成立后，作為執行機構的業主委員會有權無責，缺乏監督和約束；業主委員會往往超越職權開展活動，個別小區業主委員會成員濫用權利，以權謀私，損害多數業主利益，引起業主之間意見不一致，影響居民生活的安定。

老舊居住小區的長效管理機制沒有建立。老舊小區由于建設年代久，配套設施嚴重不足，房屋及設施設備失修失養嚴重。由于居民認識不統一、交費狀況不理想等因素，改造后的小區良好狀況難以得到長期維持。

對癥下藥建和諧

之所以存在以上問題，有關業內人士指出原因有以下幾點：

物業管理作為一個新興行業，相關的法規體系、管理體制和工作機制尚不健全。

物業管理法律關系復雜，涉及開發建設單位、物業管理企業、業主個人、業主大會及業主委員會、社區居委會等多個法律主體。既有開發遺留問題、建管銜接等前期物業管理問題，又有共用部位及共用設施設備的權利權屬、處分及收益，以及物業服務合同問題。

配套政策不完善。雖然《物業管理條例》已頒布實施，并出臺了一些配套政策文件，但全面貫徹實施條例的物業管理辦法還沒有出臺，對日新月異變化的市場缺少快速應對機制，對規定、辦法的實施缺乏操作性研究。

對物業管理企業監督不力，主要表現為對物業管理企業違法行為的監督檢查和處罰力度不夠。客觀上，存在各區縣人員編制少、執法力量薄弱等因素，但主觀上，受到“企業受處罰就會甩手不干”的影響，在處罰時畏手畏腳。關于物業管理與社區建設的結合的精神落實不到位，與街道、居委會的協調配合還不夠，還不能及時、有效、完全地化解矛盾和糾紛。

隋振江指出，物業管理涉及面廣，社會影響大。作為城市管理的一個組成部分，物業管理，尤其是居住區物業管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關，關系到人民群眾合法權益的發展和保障。針對存在的問題，北京市將從以下個方面開展工作：

首先，完善業主自律機制，轉變物業管理體制。物業管理如果不能與社區建設有機地結合起來，很容易造成管理體制上的不順，矛盾解決渠道的不通暢，容易削弱政府部門的管理和監控力度，降低工作效率，并有可能引發社會不穩定因素。為此，北京市建委正在研究制定業主大會成立指導規則等政策文件，充分發揮街道、社區的作用，將業主組織有效納入到社區民主自治的范疇，加強對成立業主大會的組織、指導，加強對業主委員會活動的指導、監督，確保物業管理與社區建設的有機結合。

其次，強化市場監管，整頓和規范市場秩序。針對比較突出的問題，定期開展物業服務專項整治。圍繞物業企業資質、從業人員素質、物業服務行為規范等內容制定具體行政管理制度和措施，強化對物業管理企業的日常管理。建立物業管理企業信用評價機制，物業管理的基本情況、管理項目、管理業績、不良行為記錄及處理等均要記錄在案，形成統計、查詢、警示、處理功能的綜合數據，實現動態管理。根據物業服務與收費關系，研究制定科學、公開、透明的基本服務標準和分級服務標準，促進質價相符機制的形成，便于業主選擇物業企業或協商服務標準和收費水平，同時也有利于政府主管部門的監督、考核和全社會的監督。

同時，北京還將加強執法，快速調處矛盾糾紛。在進一步加強市區兩級建委執法體系建設的基礎上，形成聯動機制和重大矛盾定期上報并跟蹤處理制度。在《北京市專項維修資金使用管理辦法》實施的基礎上，將研究制定具體的實施細則，對專項維修資金使用的方法、程序和條件做進一步規范，保障維修資金安全、合理使用，保障物業共用設施、設備得到及時維修。2006年9月25日《中國建設報》