行政管理物業管理研究
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編者按：本論文主要從社會改革開放的不斷深化和社會主義市場經濟體制的建立；模式屬單純行政型管理模式；模式雖然發揮了房地產管理部門管房之所長；模式遵循產權與管理經營權相分離的原則；無論那一種管理模式都離不開當地政府的支持與合作；在界定行政管理和物業管理職責上等進行講述，具體資料請見：
隨著我國社會改革開放的不斷深化和社會主義市場經濟體制的建立，社會呼喚著一種新型的專業化、社會化、與當今社會政治和經濟形態相適應的小區管理模式。這種社會需要的契機，使物業管理與行政管理相結合，即專業化管理與屬地管理相合的小區管理模式應運而生。同時，由于各地情況的差異，多種管理模式并存的小區管理格局形成了。物業管理以其與社會主義市場經濟體制相吻合、專業化、社會化、注重通過服務而達到管理目的之特性，而展現出廣闊的發展前景和強大的生命力。
在我國現行的住宅小區管理模式中，據悉，主要以區、街辦事處為主成立住宅小區管理委員會對小區實行管理的有:常州、無錫、蘇州等城市;主要以房地產管理部門為主，由下屬房管所或住宅小區管理服務組織(房產經營公司、房產托管公司)實施管理的有:北京、天津、上海等城市;主要以房地產綜合開發企業為主成立的住宅小區管理服務公司或物業公司，以物業管理方式從事小區管理的有:廣州、深圳、廈門等城市。另外，尚有單位自管等形式。
第一種模式屬單純行政型管理模式，其優點在于實施管理時具有權威性和較強的約束力，政府基層組織的穩定性也有利于住宅小區管理的長期性和穩定性。但其缺陷是容易形成管委會大包大攬，忽視專業管理部門作用，形成政府干企業的事，政企不分，置政府政權組織于大量瑣碎的事務中，加重行政負擔和經濟負擔;服務功能甚差，缺乏經濟活力，不能適應市場經濟要求。
第二種模式雖然發揮了房地產管理部門管房之所長，但局限性較大。這種模式常因缺乏總體協調而使小區總體管理上各專業部門各自為政，不易形成合力，出現房屋管理好而環境管理差、互相扯皮的現象。
第三種模式遵循產權與管理經營權相分離的原則，建立政企分開的管理機構，發揮房地產開發企業的經營所長，將管理與經營活動結合起來，實行有償服務，集小區內各項管理于一體，強化服務功能，經濟上具有活力，可以通過一些服務項目和小區基礎設施取得收入以彌補管理經費不足，使小區能夠形成自我完善、自我發展的良性循環，從根本上改變小區一年新、二年舊、三年亂的狀況。在經濟發展較快的地區，規劃、建設較好，住戶經濟能力較強的小區中尤應推廣這種模式。成都市棕北物業管理公司在對成都市棕北住宅小區一年多來的物業管理實踐，初步證明了內地住宅小區實行這種管理模式的可行性。
但是，無論那一種管理模式都離不開當地政府的支持與合作。小區在政府管轄范圍內，離開當地政府是不行的。實行第三種管理模式的小區巫應做好專業管理與屬地管理之結合(即物業管理與行政管理)，在這個前提下，充分發揮專業部門的作用，做到“條塊結合、以塊為主，統一管理、各負其責”。行政管理是物業管理的后盾，物業管理是行政管理的有力助手和小區建設、管理、發展的經濟基礎。二者猶如運載小區管理向前推進之兩輪，不可偏廢.政府及所屬各部門具有相關的行政職能和執法權，具有權威性和號召力，對保證貫徹執行各級、各項小區有關管理規定、規章制度具有不可替代的作用;而物業管理因其承擔了小區日常大量的策瑣的管理、服務工作，如環境衛生、園林綠化、治安保衛、公共設施管理等，可以幫助政府從事務和經濟負擔中解脫出來，集中精力做好應做的工作。特別是那些政府基層組織尚未建立或完善的新建小區，由于開發企業新建的物業管理單位先行介人了物業管理，可以為小區未來的各項管理、服務莫定基礎，防止小區初期管理出現“真空”。這些工作包括對小區房屋質量的監督，小區設施的進一步完善，環境的保護，在住戶入住之前和入住之初制定小區管理辦法，設計住戶居住契約，協助完成小區內水、電、氣的開通，維持小區各項秩序等.
在界定行政管理和物業管理職責上，筆者認為，行政管理主要應著力于小區政權建設和精神文明建設，以及上級政府布置的各項階段性任務和中心任務，如戶籍普理.、小區治安管理、思想教育、計劃生育、征兵、民政等;從宏觀上指導、監督小區物業管理工作，協調小區內各產權單位關系，一般不具體介入小區物業管理事務，否則將可能步入單純行政管理的舊轍;在物業管理單位依法進行管理受阻時給予支持、幫助。由于打破了舊的管理格局，勢必造成貴、權、利的重新組合，兩者之間應給予更多的理解、體諒，必要時有關部門亦可適度放權于物業管理單位以利于工作的開展。物業管理是小區管理的重要內容，事實上，小區物業管理工作做好了也是對政府和各有關部門工作的支持，進而對提高整個城市管理水平起到推進作用。物業管理單位作為行政轄區內的一員，理應接受地方政府的行政領導，履行自身應盡的職責和義務，接受地方政府的指導、監督、質詢，遵章守紀、依法實施管理，在力所能及的情況下從多方面為小區建設作出貢獻。物業管理單位應著力于專業管理工作，把重點放在提高管理、服務質量上，不斷開辟渠道，寓管理于服務，兼顧社會效益和經濟效益，本著取之于小區用之于小區的原則，為小區管理實現良性循環做好工作。
沿海地區小區管理實踐證明，凡是兩者關系處理較好，互相配合、互相支持的小區，物業管理和行政管理相得益彰，小區管理整體水平大大提高，為創造文明、舒適、整潔的居住環境提供了體制上的保證。
