物業服務收費管理細則

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第一章總則

第一條為規范物業收費行為，保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《國家發改委、建設部關于印發物業服務管理辦法的通知》（發改價格〔**3〕1864號）及省政府《關于規范物業服務收費的通知》（皖政〔**4〕92號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市城市規劃區范圍內，物業管理企業向業主或物業使用人提供物業服務的收費。

第三條本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

第四條政府提倡業主通過市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條物業服務收費應當遵循合理、公平、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第六條市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責本市物業服務收費的監督管理。

第二章物業服務收費的種類和方式

第七條物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價，非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。

第八條住宅物業綜合服務費實行分等定價，根據物業服務的不同等級制定不同的收費標準。

市價格主管部門會同房地產行政主管部門，根據行業平均成本和本市經濟發展水平，制定物業服務收費分等定級辦法，明確服務等級、服務內容、服務標準和相應的基準價及浮動幅度，并定期調整和向社會公布。上浮幅度最高不得超過20％。

第九條業主大會或業主委員會根據本物業的需要選擇相應的服務等級，并與物業管理企業在物業合同中約定物業服務的具體收費標準。物業管理企業應在15個工作日內，將物業服務合同送價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

雙方約定不成的，可報價格主管部門審定。

第十條物業管理區域內符合規劃要求的封閉式共用車庫和專用汽車停車場（停車位），有專人24小時看管的，經價格主管部門批準，可收取小區車輛停放管理費，具體收費標準由市價格主管部門會同房地產行政主管部門按照合理補償、保本微利的原則在規定的范圍內核定。

進入小區執行公務、搶修檢修、救護消防等特種車輛及業主、物業使用人的搬家車輛免收。

第十一條裝修期間的垃圾應由業主或物業使用人負責在規定的期限內清運，業主或物業使用人亦可委托物業管理企業統一清運，裝飾裝修垃圾清運費具體標準由業主或物業使用人與物業管理企業按照價格管理部門會同房地產行政主管部門規定的指導價格及浮動幅度協商確定。

第十二條實行政府指導價的物業服務收費，其利潤率不得超過物業服務成本的5％。

第十三條實行市場調節價的物業服務收費由業主或物業使用人與物業管理企業在物業服務合同中自行約定。

第十四條物業管理企業根據業主或物業使用人的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第十五條物業管理企業應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，可采取公示欄、收費手冊、多媒體終端等方式在物業管理區域內，將服務內容和收費情況進行公示，做到價目齊全、內容準確、標示醒目。

物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、監督舉報電話等。

實行明碼標價的物業服務收費的標準等發生變化時，物業管理企業應當在執行新標準前一個月，將所標示的相關內容進行調整，并標示新標準開始實行的日期。

第十六條業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈利或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，節余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十七條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業管理企業固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十八條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每半年不少于1次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當在10日內答復。

第十九條物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第二十條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十一條前期住宅物業服務收費，由建設單位按照物業服務收費分等定級辦法，根據物業特點和服務要求，確定服務項目、服務等級和收費標準，并報價格主管部門和房地產行政主管部門備案。建設單位應在確定的收費標準和浮動幅度內進行招標或選聘物業管理企業。建設單位與物業管理企業約定預收前期物業服務收費，預收期限不得超過6個月。

建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同中應包含前期物業合同中約定的服務項目、服務等級和收費標準、計費方式和計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。雙方約定不成的，可報價格主管部門會同房地產行政主管部門審定。

第三章物業服務費用的收取

第二十二條本辦法所確定的住宅物業服務收費的計價單位為每月每平方米建筑面積。

物業服務費用以房屋所有權證登記的建筑面積計算，未辦證的，暫以房屋買賣合同約定面積時房地產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。

物業管理企業經與業主大會或業主委員會協商一致，可按月、按季度或按半年度計收費用，但不得一次性預收半年以上的物業服務費用。

第二十三條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

對五保戶和享受最低生活保障的住戶，經業主委員會和物業管理企業雙方商定，可以減收或者免收物業服務費用。

第二十四條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買賣人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額繳納。已售出因業主原因暫未入住的，物業服務費用由業主全額交納。

第四章監督檢查

第二十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等任何額外費用。

第二十六條物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十七條物業管理企業在物業服務中應當遵守價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第二十八條價格主管部門和房地產行政主管部門應當及時受理業主、業主委員會和物業使用人有關物業服務收費的投訴。

第二十九條價格主管部門會同房地產主管部門應對物業管理企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行檢查，加強對前期物業服務收費的監督檢查。

第三十條實行政府指導價的物業管理服務收費實行收費許可證制度。物業管理企業收費前，到價格主管部門申領《安徽省經營性服務收費許可證》。物業管理企業應當向價格主管部門提出書面申請并提供營業執照副本、資質證書、物業服務合同和前期物業服務合同等相關資料。價格主管部門正式受理后，應在15個工作日內辦理完畢。

第三十一條物業管理企業違反價格法律、法規和規章，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰實施辦法》（國家發展和改革委員會令第14號）予以處罰。

第五章附則

第三十二條本辦法實施后開始物業服務并收費的，按照本辦法規定執行。

本辦法實施前業主大會與物業管理企業已簽訂物業服務合同且尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

本辦法實施時尚未成立業主大會，且原有收費標準高于本辦法最高收費標準的，須相應降低收費標準或提高服務等級。若收費標準低于本辦法最高收費標準的，在業主大會成立前不得擅自提高收費標準。

第三十三條各縣（市）可以參照本辦法規定，結合本地實際，制定實施細則。

第三十四條本辦法自**6年7月1日起施行。過去有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。