物業(yè)定價成本監(jiān)審辦法

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第一條為提高政府制定物業(yè)服務收費的科學性、合理性，制定本辦法。

第二條本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，對相關物業(yè)服務企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為。

本辦法所稱物業(yè)服務，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務社會平均成本。

第三條物業(yè)服務定價成本監(jiān)審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產主管部門應當配合價格主管部門開展工作。

第四條在本行政區(qū)域內物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量眾多的，可以選取一定數(shù)量、有代表性的物業(yè)服務企業(yè)進行成本監(jiān)審。

第五條物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵循以下原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；

（二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業(yè)服務直接相關或者間接相關的費用。

（三）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內容及服務標準相對應。

（四）合理性原則。影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。

第六條核定物業(yè)服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

第七條物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業(yè)主同意的其它費用組成。

第八條人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

第九條物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

第十條綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

第十一條清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

第十二條秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。

第十三條物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

第十四條辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

第十五條管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。

第十六條固定資產折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產的折舊金額。物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

第十七條經業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。

第十八條物業(yè)服務定價成本相關項目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標準審核。

第十九條工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。

第二十條固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產的性質和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3—5計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

第二十一條物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的，應先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。

第二十三條本辦法未具體規(guī)定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實核定，但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。

第二十四條各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本辦法，結合本地實際制定具體實施細則。

第二十五條本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋。

第二十六條本辦法自*年10月1日起施行。