物業局完善物業服務制度

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第一章總則

第一條為規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據國務院《物業管理條例》、《*省物業管理條例》等有關規定，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條本縣行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條縣建設局是全縣物業行政主管部門，縣房地產管理局受縣建設局的委托（以下稱物業主管部門），具體負責全縣范圍內物業管理的監督管理工作。

發改、公安、規劃、廣電、城管、水務、工商、供電、電信等部門及相關建設單位要按照各自職責協助做好物業管理的監督管理和服務工作。

鎮鄉人民政府（街道辦事處）負責協調物業管理與社區建設之間關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。

第二章業主、業主大會和業主委員會

第五條業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》規定的權利，并應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。

第六條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會應當代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，履行國務院《物業管理條例》規定的職責。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第七條一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域由物業主管部門會同鎮鄉人民政府（街道辦事處）根據物業的共同設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求社區居委會的意見。

新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區擁有共同的配套設備設施，應當劃為一個物業管理區域。

舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。

第八條物業管理區域具備下列條件之一的，物業主管部門應當指導業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議，鎮鄉人民政府（街道辦事處）、社區居委會應當予以必要協助以確保會議順利召開。

一、房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的；

二、首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

第九條業主大會籌備組由業主推舉的代表和建設單位、社區代表組成，代表產生的具體辦法是：

（一）由前期物業服務企業（沒有前期物業服務企業的由小區所在的鎮鄉人民政府、街道辦事處、社區居委會）向物業小區內的業主征求意見，并組織推舉出業主代表3-5人；

（二）鎮鄉人民政府（街道辦事處）、社區居委會、建設單位應積極派出代表各一人參加物業小區業主大會籌備小組；

（三）籌備小組應當指定召集人，無法確定時可由物業主管部門直接在代表中指定，在業主大會籌備組第一次會議推選出由社區負責牽頭的籌備小組正副組長。

籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。

第十條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主大會籌備組應當于首次業主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程告知全體業主，并告知所在地物業主管部門、鎮鄉人民政府（街道辦事處）、派出所、社區居委會、建設單位，接受告知的單位應派代表參加會議，并給予必要的指導。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第十一條參加業主大會會議業主身份的認定以房產證記載的權利人為準，并按照本物業管理區域內出售商品房一產權戶為一業主的原則確定。房屋已出售并交付使用但尚未領取房產證的，房屋銷（預）售合同中的購房人可視為業主，房產證記載的權利人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過一人的，由該產權戶確定一人參加首次業主大會會議。

第十二條籌備組在首次業主大會會議的有關準備工作：

（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、議題和議程；

（二）確定業主委員會委員候選人人數和產生辦法，組織業主推薦產生業主委員會委員候選人；

（三）擬定《業主大會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）；

（四）確定本物業管理區域內業主名單及投票人數，確定首次業主大會會議有關工作人員，如監票、計票、唱票等工作人員。

以上內容籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在本物業管理區域內上墻公告。

第十三條采用集體討論形式召開業主大會會議的工作規程。

（一）籌備組召集全體業主在指定時間到指定地點參加業主大會會議，業主可以以幢、單元或者按層等為單位推選出業主代表。以推選業主代表方式召開業主大會的，由業主代表在會議召開3日前就會議擬討論的事項征求所代表的業主意見，凡需要投票表決的，業主的贊成、反對及棄權的具體票數須經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映；

（二）討論表決通過《業主大會議事規則》、《管理規約》；

（三）選舉產生業主委員會及組成人員；

（四）討論表決選聘和解聘物業服務企業；

（五）討論表決籌集和使用專項維修資金方案；

（六）討論表決改建、重建建筑物及其附屬設施方案；

（七）討論表決有關共有和共同管理權利的其他事項。

業主大會決定（五）和（六）條規定的事項，應當經專有部分占建筑總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，業主大會決定（二）、（三）、（四）、（七）項規定的事項，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主或者業主代表因故不能參加業主大會，可以書面委托物業小區內的業主或業主代表代為參加會議。

第十四條業主大會在其職責范圍內作出的決定對物業管理區域內全體業主（包括非業主使用人）具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十五條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。

物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十六條業主委員會由業主大會會議選舉產生，業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力且符合國務院《物業管理條例》規定條件的業主擔任。

業主委員會根據物業管理區域的規模由5-9人組成（應為單數），設主任1人，副主任1-3人。

業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行國務院《物業管理條例》規定的職責。

第十七條業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業主管部門和鎮鄉人民政府、街道辦事處備案。

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會委員名單。

物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明，業主委員會應當依法刻制和使用印章。

業主委員會備案的內容發生變更的，應當重新備案。

第十八條建設單位向對物業進行前期管理的物業服務企業、前期物業服務合同終止時物業服務企業向業主委員會、業主委員會向業主大會選聘的物業服務企業移交物業資料時，當事人應當報告物業管理主管部門，并辦理書面交接手續，報物業主管部門備案。

第十九條業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

業主委員會需要討論、決定、更改的事項應當于會議召開三日前在物業管理區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議和意見。

第二十條業主委員會每屆任期為三至五年。

業主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業主管部門、鎮鄉人民政府（街道辦事處）、社區居委會應當指導業主召開業主大會會議進行換屆改選。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會的，原業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

第二十一條業主委員會在物業活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以業主委員會的名義依法提起訴訟。

第二十二條業主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業主共同利益的，物業管理區域內的業主可以根據本辦法第十五條第三款規定提議召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的，物業主管部門、鎮鄉人民政府（街道辦事處）、社區居委會應當指導業主召開。

業主大會臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢，依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。

第二十三條管理規約應當對物業管理小區共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、非業主使用人具有約束力。

第二十四條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業主管部門或者鎮鄉人民政府（街道辦事處），應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會成立以后開展工作的一切費用按業主大會議事規則規定執行。經費使用情況應單獨建帳，定期向業主大會報告，并向全體業主公布。

第三章前期物業管理

第二十五條建設單位在申請《商品房預售許可證》時，應當將其與選聘的對物業進行前期管理的物業服務企業所簽訂的前期物業服務合同報物業主管部門備案；未選聘物業服務企業對新建物業進行前期管理的，房地產行政主管部門不核發《商品房預售許可證》。

提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘物業服務企業。

住宅物業的建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業。但是，符合下列條件之一的，經物業主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業：

（一）投標人少于三個的；

（二）多層或多層和高層結合、規劃總建筑面積小于3萬平方米的；

（三）獨立高層、別墅區規劃總建筑面積在2萬平方米以下的。

第二十六條建設單位在銷售物業前應當制定業主臨時管理規約，作為物業買賣合同的附件。

建設單位在銷售物業時應當將業主臨時管理規約向物業買受人予以明示，并有義務作出說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時管理規約予以書面承諾。

業主臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域內環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十七條建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同的主要內容。

第二十八條前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

第二十九條物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。

物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應的記錄，發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向物業主管部門或其他有關部門報告。

第三十條在辦理物業交接手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業區域內通路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單；

（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（四）物業質量保修和物業使用說明文件；

（五）業主名冊；

（六）物業管理需要的其他資料。

前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。

第三十一條建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房，但物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。

規劃行政主管部門在新建物業規劃審批時應征求物業主管部門對物業管理用房設置的意見，并將物業管理用房的面積、位置在批準的建設工程規劃設計方案中載明。建設單位應在辦理商品房預售證之前到物業主管部門就物業管理用房進行確認。

因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可載明的地上建筑面積的，建筑單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比列補充配置物業管理用房，確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會決定用于物業管理方面的其他需要。

第三十二條物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。未經業主大會同意，不得改變其用途，物業管理用房由房地產管理部門登記建檔。

物業管理用房竣工驗收合格三十日內，建設單位應與前期物業服務企業對物業管理用房進行交接驗收登記。

第四章物業管理服務

第三十三條一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

物業服務費（包括前期物業服務費）的標準和收取辦法，應當符合國家和省、縣物業服務收費管理的規定。

第三十四條物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：

（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

（二）物業的基本情況；

（三）物業服務事項和服務質量要求；

（四）物業服務費的標準和收取辦法；

（五）專項維修資金的管理和使用；

（六）物業管理用房的管理和使用；

（七）合同期限；

（八）違約責任；

（九）解決爭議的辦法。

物業服務合同的條款應當事先經業主大會審查同意，但業主大會已授權業主委員會決定的除外。

當事人對本條第（三）項內容進行約定時，一般應當明確物業服務企業有關業主人身、財產安全防范方面的義務和責任。

當事人可以參照物業服務合同的示范文本簽訂合同。

第三十五條物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接驗收手續。

業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第三十條第一款規定的資料。

第三十六條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托專業公司實施，但不得將該物業的整體服務事項委托他人。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

第三十七條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供服務；定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議，配合社區居委會做好相關工作。

第三十八條業主應當根據物業服務合同約定，按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納的物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位全額繳納。

物業產權交易時買賣雙方當事人應當對物業服務費結算有明確的約定。

第三十九條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用，不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收有關費用的，應當簽訂委托代收協議，并支付相應的代收手續費。住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：

（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；

（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；

（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

第四十條物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業主的監督；實行包干制收費方式的，應當定期公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。

第四十一條物業服務合同終止時，物業服務企業須將本辦法第三十條第一款規定的資料和物業管理用房等交還給業主委員會。

第四十二條鎮鄉人民政府（街道辦事處）、社區居委會應當配合物業主管部門或者受其委托調解業主或者非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。

第五章物業使用與維護

第四十三條業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業主共同利益。

因物業維修或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關系人的意見，并征得業主委員會同意，事先在物業管理區域內公告，依法辦理相關手續。

業主、物業服務企業臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。

第四十四條業主、非業主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得改變物業使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經規劃、國土等有關部門批準，并依法辦理相關手續。

對業主、非業主使用人違反前款規定，擅自改變物業使用性質的行為，有關個人和單位有權反映和舉報，相關行政主管部門應及時依法予以查處。

第四十五條經業主大會同意，在物業管理區域內設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。

第四十六條物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等設施設備，經業主大會決定可以移交給相關專業單位，相關專業單位應當按有關規定予以接收，并承擔維護、更新、養護責任。

相關專業單位因維修、養護、改建、擴建等需要，臨時占用、挖掘通路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當預先在物業管理區域內公告，辦理相關手續，完工后及時恢復原狀，業主應當積極配合。

物業管理區域內相關共有設施設備管理辦法另行制定。

第四十七條禁止下列損害公共利益的行為：

（一）違法改變房屋承重結構；

（二）違法搭建建筑物、構筑物；

（三）擅自改建、占用物業共用部位；

（四）損壞或者擅自占用、移裝共用設備設施；

（五）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

（六）超標排放有毒、有害物質；

（七）排放超過規定標準的噪聲；

（八）法律、法規禁止的其他行為。

第四十八條業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。

業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關法律法規規定以及臨時管理規約、管理規約。

物業服務企業應當加強對物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查工作。

其他單位或者個人發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規和本辦法規定行為的，可以向物業主管部門或者有關行政管理部門投訴舉報。有關行政管理部門接到報告、投訴、舉報或物業主管部門移交的投訴舉報后，應當依法及時處理。

第四十九條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續。業主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

第五十條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和省的有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法另行制定。

第五十一條物業存在安全隱患，危及公共利益及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。

業主、非業主使用人在物業使用中發生權益爭議的，可以要求所在地鎮鄉人民政府（街道辦事處）或者物業主管部門調解。

第五十二條建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修，也可以自行組織維修。

建設單位在物業初始登記前，應當一次性向物業主管部門交納物業建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業維修費用保證。

保修金的交納、使用、管理和退還辦法另行制定。

第六章法律責任

第五十三條建設單位、物業服務企業辦理物業交接手續時，不向物業服務企業、業主委員會移交本辦法第三十條規定有關資料的，由物業行政主管部門依法責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十四條建設單位在物業管理區域內不按規定配置物業管理用房或者不按規定支付不足部分相應價款的，由物業行政主管部門依法責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬以上五十萬以下的罰款。

第五十五條建設單位不按規定交納物業保修金的，由物業行政主管部門依法責令期限交納，逾期不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并處以一萬以上三萬以下的罰款。

第五十六條業主、非業主使用人違反業主臨時管理規約、管理公約，損害其他業主、非業主使用人合法權益的，業主委員會、物業服務企業應予以勸阻、制止；相關業主、非業主使用人可以依法提起訴訟。

第五十七條物業服務企業未履行物業服務合同約定義務，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。

業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主繳納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第五十八條物業行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪，依法追究刑事責任：

（一）挪用專項維修資金或者保修金的；

（二）對投訴、舉報不及時處理或者發現違法行為不依法予以查處的；

（三）不按規定出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明的；

（四）利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益；

（五）其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私行為的。

第五十九條在物業管理中，如有其他違法物業管理的行為，由有關行政主管部門依照國務院《物業管理條例》、《*省物業管理條例》等法律、法規的規定，依法追究責任。