物業管理法

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇物業管理法范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

物業管理法范文第1篇

淄博市物業管理辦法完整版全文第一章　總則

第一條　為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱物業，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設施、設備和相關場地等。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

第三條　本市行政區域內的物業管理和對物業管理活動的監督管理，適用本辦法。

第四條　市、區縣房產行政管理部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。規劃、建設、城管執法、環衛、公安、價格等有關部門，應當按照各自職責，做好物業管理的相關監督管理工作。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)協助房產行政管理部門對物業管理服務進行監督，協調轄區內物業管理與社區管理、社區服務的關系。

供電、供水、供熱、供氣、通訊、郵政等有關單位，應當各司其職，做好相關服務工作。

第二章　業主和業主大會

第五條　房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中的權利和義務，按照國務院《物業管理條例》的規定行使和履行。

第六條　建立業主名冊制度。

業主名冊，由業主委員會建立和管理。實施前期物業管理的物業，由建設單位建立業主名冊，并在業主委員會產生后移交其管理。

業主變更的，新業主應當在業主名冊上進行變更登記。

第七條　物業管理區域內全體業主組成業主大會。

一個物業管理區域成立一個業主大會;只有一個業主或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條　物業管理區域的劃分應當考慮建設規劃、物業的共用設施設備、社區服務以及公共配套項目等因素，由區縣房產行政管理部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)按照實際情況劃定。

第九條　符合下列條件之一的，建設單位、物業管理企業或者業主可以向區縣房產行政管理部門提出成立業主大會的書面要求：

(一)新建物業入住率達到50%以上的;

(二)新建物業入住率達到30%以上并且首套房屋業主辦理入住手續已滿2年的;

(三)非新建物業具備實施物業管理條件的。

區縣房產行政管理部門接到成立業主大會的書面要求后，應當和物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立業主大會籌備組。籌備組成員由業主代表和居民委員會成員組成。籌備組成員名單確定后3日內，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

第十條　新建物業小區首次成立業主大會，建設單位應當積極予以配合，并承擔必要的工作費用。

第十一條　籌備組負責下列籌備工作：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(二)擬定《業主大會議事規則(草案)》和《業主公約(草案)》;

(三)登記和確認業主身份;

(四)確定業主委員會委員產生辦法;

(五)其他籌備工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

第十二條　籌備組應當自組成之日起30日內，組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會、制定業主大會議事規則和業主公約等。

業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

第十三條　召開首次業主大會會議，籌備組應當事先將會議時間、地點和議程通知所在區縣房產行政管理部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居民委員會，邀請其派代表參加。

第十四條　業主大會、業主委員會的職責按照國務院《物業管理條例》的規定履行，其運作規程由市房產行政管理部門作出規定。

第十五條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的，業主的意見經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

業主大會的決定應當在3日內，以書面形式在物業管理區域內公告。

第十六條　業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主及物業使用人具有約束力，但不得違反有關法律、法規、規章的規定。

第十七條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向區縣房產行政管理部門備案，并提交下列材料：

(一)業主大會會議記錄和會議決定;

(二)業主大會議事規則;

(三)業主委員會委員的名單和基本情況。

業主委員會憑區縣房產行政管理部門出具的備案證明，依法刻制和使用印章。

第十八條　業主委員會應當在任期屆滿的2個月前，向區縣房產行政管理部門提交書面報告，并在區縣房產行政管理部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，組織業主成立換屆改選小組，召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿后未組織召開業主大會的，所在區縣房產行政管理部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)接到業主的書面要求后，應當組織業主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起30日內召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起10日內，原業主委員會應當將其保管的文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

第十九條　業主委員會成員的工作報酬和業主委員會的辦公費用由全體業主承擔，具體辦法由業主大會決定。經業主大會決定，有條件的可以從物業共用部位、共用設施設備的經營收益中支出。

第三章　前期物業管理

第二十條　在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應當選聘物業管理企業進行前期物業管理。

第二十一條　按照房地產開發與物業管理相分離的原則，住宅以及同一物業管理區域內非住宅項目，建設單位應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，并簽訂前期物業服務合同。

投標人少于3個或者物業規模較小的，經區縣房產行政管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

市房產行政管理部門應當對公開招標的物業類型、規模、招投標辦法作出具體規定。

第二十二條　建設單位確定物業管理企業后15日內，應當與物業管理企業簽訂前期物業服務合同;受聘的物業管理企業應當與房屋買受人簽訂前期物業管理服務協議。前期物業服務合同應當包括服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內容，前期物業管理服務協議應當包含前期物業服務合同的主要內容。

物業管理企業應當將前期物業服務合同報區縣房產行政管理部門備案。

第二十三條　前期物業服務合同可以約定期限。前期物業服務合同期限未滿，業主大會選聘新的物業管理企業的，前期物業服務合同終止。

前期物業服務合同期限已滿，尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業管理企業的，物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定，繼續從事物業管理服務，直至業主大會選聘新的物業管理企業之日起終止，但業主大會要求物業管理企業退出的，物業管理企業應當退出。

前期物業服務合同期滿不再繼續從事物業管理服務的，物業管理企業應當于期滿前2個月通知業主。

第二十四條　建設單位應當與物業管理企業辦理物業承接驗收手續，并向物業管理企業移交下列資料：

(一)竣工平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)業主名冊;

(五)分幢分層平面圖和套型圖;

(六)物業管理所必需的其他資料。

物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會;尚未成立業主委員會的，應當將上述資料移交給新的前期物業管理企業。

第二十五條　物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現與原規劃設計不符或者存在質量問題的，應當書面通知建設單位及時整改。建設單位不及時整改或者經整改未達到規定要求的，由建設單位承擔相應責任。

第二十六條　建設單位應當在銷售物業之前，參照國家示范文本制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十七條　建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

第二十八條　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第二十九條　建設單位應當按照開發物業總建筑面積3的比例在物業管理區域內無償提供物業管理用房，最低不得少于80平方米，產權歸全體業主所有。

規劃行政管理部門在規劃許可時應當明確物業管理用房的具置以及相應面積。

建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應當提交物業管理用房配置的相關資料，經審核符合條件的，方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記。

第三十條　建設單位已經向政府有關部門辦理登記手續，并在物業出售、轉讓合同中聲明保留的物業非法定共用設施，建設單位可以依法保留，并自行經營;也可交由物業管理企業經營，其經營收益由合同約定。

建設單位依法保留的物業非法定共用設施，應當按照原規劃設計的用途和功能使用，不得擅自改變用途。

第四章　物業管理服務

第三十一條　物業管理企業應當具有獨立的法人資格，并取得相應的物業管理企業資質。房產行政管理部門應當建立物業管理企業信用檔案，向社會公開。

第三十二條　物業管理人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書;物業技術人員應當取得相應行業的技術資格證書。

物業管理企業應當對聘用的工作人員進行上崗培訓。

第三十三條　一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

相對獨立的辦公樓、廠房、醫院、學校、幼兒園等單一業主的物業，由業主決定是否實施物業管理。

第三十四條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業簽訂書面的物業服務合同。物業服務合同應當對雙方的權利義務、物業管理事項、服務質量、服務費用、公共維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同草案應當在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見。

物業管理企業應當將物業服務合同報區縣房產行政管理部門備案。

第三十五條　物業管理企業根據法律、法規的規定和物業服務合同的約定，開展相應的物業管理活動，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十六條　物業服務合同期滿一方不再續簽的，應當在合同期滿前2個月通知對方。

第三十七條　物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業管理企業移交本辦法第二十四條規定的資料。

第三十八條　物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本辦法第二十四條規定的資料交還給業主委員會。

物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

第三十九條　未經業主大會同意，物業管理企業不得將物業管理用房出租或者擅自改變用途。

物業管理用房不得抵押、交換、買賣。

第四十條　物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

物業管理企業委托有關專業企業或者非本企業專業技術人員承擔物業服務合同規定的服務項目時，物業服務合同規定的物業管理企業相關責任不隨之轉移。

第四十一條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，按照服務等級以及物業服務收費標準，在物業服務合同中約定。雙方協商不成的，按照國家有關規定執行。

第四十二條　業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第四十三條　價格行政管理部門應當會同房產行政管理部門，加強對物業服務收費的監督。

第四十四條　物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十五條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業管理企業接受上述單位委托代收前款費用的，雙方應當簽訂委托協議，委托方應當支付相應的代收手續費，物業管理企業不得再向業主收取手續費等額外費用。

物業管理企業不接受委托的，上述單位不得停止相應服務。

第四十六條　有關執法機關進入物業管理區域依法執行公務時，物業管理企業不得阻撓。對物業管理區域內發生的違反規劃、治安、消防、環境保護、物業裝修、市政公用設施、綠化等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法及時處理。

第四十七條　物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

第四十八條　物業管理企業應當配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會的工作。政府有關部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會應當支持物業管理企業開展正常的經營和管理服務活動。

第四十九條　物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第五十條　房產行政管理部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

第五章　物業的使用與維護

第五十一條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論通過后，依法辦理有關手續。

第五十二條　業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內，恢復原狀。

第五十三條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、郵政、環衛、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任，具體維修、養護責任由市政府另行規定。

前款所列單位因維修、養護等，需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先告知物業管理企業，完工后及時恢復原狀。

第五十四條　業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業，并遵守國家和本市的有關規定。

物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式告知業主，并與業主簽訂相關協議。

第五十五條　業主應當按照規定交納公共維修資金。公共維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后的物業共用部位、共用設施設備的維修和大型共用設施設備的更新、改造，不得挪作他用。

公共維修資金的收取使用管理具體辦法，由市房產行政管理部門制定，經市政府批準后執行。

第五十六條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充物業公共維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第五十七條　進入物業管理區域內的機動車輛應當按照規定停放在停車場或者設置有停車標志的場所。機動車輛的停放、保管責任，依照物業管理服務合同約定。

第五十八條　物業存在安全隱患，危及公共利益以及他人合法權益的，責任人應當及時維修養護，責任人不履行維修養護義務的，由業主委員會委托物業管理企業或者其他維修企業維修養護，費用由責任人承擔。

物業維修養護時，有關業主應當予以配合，因相關業主拒絕配合，造成其他業主、物業使用人物業損壞及其財產損失的，應當承擔賠償責任。

第五十九條　建設單位應當按照規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。物業保修期內的維修，建設單位可以委托物業管理企業負責，也可以自行負責。

第六十條　因業主使用不當或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修造成質量問題或者安全隱患的，由業主承擔維修責任和法律責任。

第六章　法律責任

第六十一條　違反本辦法規定，法律法規有明確處罰規定的，從其規定。

第六十二條　違反本辦法規定，物業管理企業未將物業管理服務合同報房產行政管理部門備案的，由區縣房產行政管理部門給予警告，可以并處1000元罰款。

第六十三條　違反本辦法規定，物業服務合同終止時物業管理企業不移交物業管理用房的，由市、縣房產行政管理部門給予警告，可以并處10000元罰款。

第六十四條　違反本辦法規定，房產行政管理部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他利益的;

(二)不依法履行監督管理職責的;

(三)發現違法行為不予查處的;

(四)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

第六十五條　當事人認為行政機關的具體行政行為侵犯其合法權益的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

物業管理法范文第2篇

關鍵詞：物業管理法規；行業培訓；教學改革

隨著我國社會經濟的發展，住房制度的不斷改革，物業管理行業從無到有，逐步發展壯大。作為朝陽產業，物業管理對人才的需求也越來越迫切，全國高校、高職院校為適應新時期物業管理行業發展對人才的需求，開設了物業管理的本科、專科專業，但僅靠學歷教育培養的學生遠不能滿足物業管理行業人才的缺口。要專業的職業培訓，使從業人員的業務知識和技能得到不斷的更新與提升，才能適應和滿足社會、企業發展的需要，而《物業管理法規》作為物業管理職業培訓的核心課程，不僅承擔著讓學生熟練掌握物業管理的法律法規知識，還承擔著提升學生的法制意識和管理業務水平。

一、《物業管理法規》在職業培訓中的重要性

眾所周知，法律法規是企業從事市場經濟活動的基本準則，物業服務具有公共服務的屬性，服務周期長，服務內容多樣，服務對象廣泛且具有不特定性，因此物業服務企業與業主之間的權利義務關系更為復雜，其過程中涉及的法律關系也更為復雜多樣。無論是從經營管理的角度，還是從規避風險的角度，提升法律意識、深刻理解并嚴格按照法律法規辦事、學會運用法律的武器維護自身權益，都是物業服務企業規避風險的根本之道。

二、《物業管理法規》教學方法改革的必要性

現有《物業管理法規》主要涉及物業管理法律關系，法律規范、法律責任，物權與物業權屬，業主的建筑物區分所有權，物業服務合同，管理規約，早期介入及前期物業管理，物業管理招投標、物業的承接查驗，房屋的修繕及設施設備的管理，物業服務的收費，住宅專項維修資金等物業管理不同階段各項具體業務相關的法律規定；課程涉及的內容廣泛、體系完整，但物業管理涉及的法律關系較復雜，從業人員需具備較強的實踐操作能力，要求從業人員不僅掌握系統的理論知識，還要在實踐中不斷的總結，不斷的理論聯系實踐、不斷提煉后再運用在日常的物業管理中。總之，需要我們不斷完善物業管理法規課程的教學方式，將實踐教學和理論教學相結合，促使學生的理論知識向實踐能力，專業素質方向轉化，培養綜合性、專業性的物業服務人才。

三、《物業管理法規》教學改革的探索

1.《物業管理法規》的教學內容的拓展

職業培訓不同于高職教育等學歷教育，是已經從事物業管理工作的從業人員在職在崗培訓，要在短時間內提升業務能力。物業管理是一項與人和社會打交道的工作，對于從事物業管理的從業人員來講，處理紛繁復雜的各種物業管理關系，在實際工作中不僅需要具備專業的理論知識更需要掌握一定專業技能。因此，物業管理法規教學的過程，針對在職培訓不同于高職教學的特點，就是對從業人員在日常的物業管理活動中積累了豐富的實踐經驗，讓他們帶著問題進課堂，帶著思考去聽課，要求《物業管理法規》教師肩負著短時間內提升學生理論知識快速轉化為實際的能力，對培訓教師就有較高的要求，教學內容上除了系統的法律法規的理論知識，更側重于具體業務涉及法律法規知識和行業主管部門的指導性政策的講授，做到教有所學、教有所得，教有所成。

2.《物業管理法規》教學方法的探索

《物業管理法規》課程的教學內容是與物業管理相關的法律法規，相對與實務類課程較枯燥，職業培訓需通過引入案例的教學方法、引起學生興趣，從而調動學生學習的積極性，要求教師把所學的知識隱含在案例中，讓學生在一個個典型的案例任務的帶動下開展教學活動，把學生通過在案例中學會解決問題的能力，延伸到在實際中工作解決問題的能力，這就需要授課教師不僅掌握系統的專業知識，而且還要具備較豐富的實踐經歷，這樣才能真正培養學生分析問題，解決問題的能力，將傳統的講授理論知識的教學方法，轉變為學生解決問題的互動式教學方法，將教師傳統的教授學生被動的學習，轉變為積極的主動學習，提高學生的實際操作能力，從而提高學生的業務能力。

3.《物業管理法規》教學手段的探索

物業政策法規課程的講授，對于職業培訓特點，教師采用多媒體教學，在講授過程中通過播放案例短片或情景再現等方式，讓學生更形象、更直接、更明確的理解講授物業管理法律法規的規定，以及依據法律規定處理具體問題的方法；采用現場教學手段，通過與知名物業企業聯合建立校外實習基地，充分利用知名物業公司提供的優質資源，授課老師講解物業管理法規在實際工作中的應用，特別是在物業管理活動中經常出現的問題，如對前期物業管理階段業主入住后裝飾裝修的問題的分析，依據裝飾裝修管理辦法，以及與裝飾裝修相關的案例，針對性的對學生進行分析講授，幫助學生深入理解物業法規定內涵，提高學生解決實際問題的能力。綜上所述，《物業管理法規》課程在職業培訓中有著舉足輕重的作用，物業管理行業具有較強的社會實踐性，在今后的教學中要突破傳統理論知識的講授，通過拓展教學內容，改革教學方法，改善教學手段探索新的教改方向，提高教學效果，提高學生運用法律法規從事物業服務的能力。

參考文獻：

[1]岳娜.物業管理法規與案例評析[M].北京:中國建設工業出版社,2007.

[2]何紅.物業管理專業教師論物業管理法規與政策的教學改革[J].經濟研究導刊,2014(19).

物業管理法范文第3篇

[關鍵詞]物業管理；和諧；發展

一、物業管理的含義

物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其他管理者進行管理。物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其它管理人進行的管理過程。

二、物業管理在現代化城市管理中的作用

第一，物業管理轉換了傳統城市管理機制。物業管理是建立在市場經濟基礎上、由業主和物業管理公司雙方以合同為紐帶的經營型管理模式，從而以市場化、專業化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。

第二，良好的物業管理能增強社會責任感。良好的物業管理是最實在、最有效的市場推廣手段，既可以促使開發商較快地達到其市場目標。也能為投資者帶來直接的經濟效益。

第三，物業管理可以促進社會治安的綜合治理。物業管理可以利于安居樂業，可以通過擴大服務領域，實現服務社會化，轉變服務方式，開展有償優質服務，增加就業機會。

第四，物業管理促進了和諧社區的建設。物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業的發展，其功能也由關注建筑實體轉變為更為關注人、文化和價值等精神內涵。

三、物業管理和諧發展路徑

第一，完善物業管理相關法律法規。首先完善物業管理相關法律法規，大力推進物業管理的法制化進程。盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系，是保障行業健康持續發展的當務之急。填補無法可循、無章可依漏洞，減少物業糾紛。從法律的角度，規制物業管理各方主體的行為，以提高物業管理的服務水平。同時應當加強有關法律、法規和規范性文件的宣傳和普及，構成物業管理法律關系的各方主體的相關當事人“知法懂法”，才能“有效溝通，避免信息不對稱”，提高他們自我管理和自我約束的能力，引導物業管理行業規范和健康發展。

第二，健全物業的科學化管理體系。物業的科學化管理模式包括物業管理的專業化和標準化兩個方面。物業管理專業化包含組織機構專業化、管理隊伍的專業化和管理設施設備的專業化。物業管理行業的標準化是行業發展成熟的重要標志。應加大物業管理協會等行業組織對行業標準的制定、企業資格認證、從業人員資格認證等行業標準化的建設。逐步形成具有區域特色的標準化認證與評估體系。

第三，強化物業管理監督機制。對于物業服務企業來說，強化監督、嚴格考核是提升物業服務質量的必要措施之一。物業管理監督主體來源于四個方面：一是社會公眾：二是物業管理行業協會：三是政府相關部門：四是物業服務企業內部。物業管理要實現可持續發展，就要充分發揮行業協會的橋梁和紐帶作用，加強行業自律，注重行業指導，充分發揮行業協會的服務、代表、協調職能。推動形成運轉協調、和諧高效的物業管理體制。社會監督職能能夠成為業主監督和社會監督乃至政府行政管理的重要參考。使物業管理的公平、公正、公開成為可能，這有利于物業管理持續健康發展。

物業管理法范文第4篇

作業成本法是一種追蹤作業活動的動態反應，計算作業與成本對象的成本，對作業業績和組員的利用情況進行評價的成本計算和管理方法。其指導思想是“成本對象消耗作業，作業消耗資源”。作業成本法把直接成本和間接成本作為產品消耗作業的成本同等的對待，拓寬了成本的計算范圍，使計算出來的產品成本更加的準確真實。作業是成本計算的核心和基本對象，產品成本或服務成本是全部作業的成本總和，是實際耗用企業資源成本的終結。作業成本法有一套必要的概念體系作為支撐，它的九個組成部分分別是：資源、作業、成本對象、成本動因、資源動因、作業動因、作業中作業成本池和成本要素。其中作業和成本動因是作業成本法的兩個核心部分，他們將直接影響到應用作業成本法的適當性、準確性和有效性。

二、物業管理企業成本管理的現狀分析

目前我國物業管理企業實行的一般是定額管理法控制成本費用，但物業管理企業的消耗定額是很難制定的。因此，為了控制總成本的費用，成本計劃需要一個替代指標，一般使用收支差額來代替的。但是，企業的外部環境發生了變化，導致傳統的成本管理方法已經無法繼續使用，否則計算的成本會使信息扭曲，現實問題得不到解決。傳統成本計算模式造成了物業管理大量的“隱含成本”，使得提供的物業成本產生了誤差，對科學的物業控制造成了困難。傳統的會計實踐已經不能滿足物業管理價值鏈的改造要求，物業度量的提供也不夠。因此，目前的物業管理企業成本管理需要迫切的創新和改革。

三、物業管理企業作業成本核算與控制

（一）物業管理企業作業成本核算

物業管理企業成本管理系統是一個開放式的系統，這個系統的重心是核算和控制，即物業管理企業成本管理系統的核心是成本核算和成本控制。物業管理成本核算體系的構建有三個原則：第一，在集中核算和扁平化的條件下，建立一個二級的成本核算組織體系，即二級成本核算制，將管理處作為一個獨立核算的會計主體。第二，改變原本的封閉式物業管理成本系統，使其向開放的動態物業管理成本系統發展。第三，物業管理成本核算系統應改進傳統的系統模式，實現全程管理和管理效益的統一。如果不能先明確企業成本核算的成本對象，那么企業成本核算的成本計算就失去了其原本的意義。以作業作為資源與產品之間的連接點或，是作業成本法中以作業為中心的核算方法的核心思想。例如，計算物業管理中衛生保潔服務項目的總成本，首先要計量和確認其人工費、動力費、材料費、折舊費和業務費。其次，確認其成本動因即清潔面積。第三步，根據工時計算其成本動因分配率。最后計算出衛生保潔項目實際消耗的資源價值。

（二）物業管理企業作業成本控制

成本管理系統中有一個不可缺少的重要組成部分，那就是成本控制。控制成本能夠使企業對于成本制定的運作目標更加準確，還可以保證法分析成本運作責任的準確性，企業的決策者可以因此得到改進企業工作流程方面的幫助。作業成本控制有別于傳統的成本控制方法，它還有一個重要的“作業管理”功能。所謂作業管理，將成本動因作為作業控制的基礎，可以有效的降低成本。作業成本控制的原理綜合了現代管理科學的基本原理，包括目標管理原理、作業管理原理、信息反饋原理、責任追蹤原理。物業管理企業實行作業成本控制的關鍵是對于成本控制標準的確定。全面分析整個物業管理企業生產經營過程中的作業項目是作業成本控制標準制定的基礎。通過對于作業的全面分析，可以知道企業生產經營所需要的作業及作業所需要的資源。企業生產經營的總體目標和全面作業分析的結果是各項作業人員配備和物資等資源條件分配的重要依據。對于各項作業應完成的作業量和應耗用的成本數額進行明確的規定，根據作業動因分解成本，將其轉化為固定部分和變動部分，可以據此編制出作業成本預算，作為作業成本控制的重要參考因素。

物業管理法范文第5篇

為適應當前新的物業管理法制環境，為當地物業管理行業提供更加規范的發展空間，江西省萍鄉市人民政府對《萍鄉市物業管理辦法》(市政府19號令，以下簡稱原《辦法》)進行了修訂。修訂后的《萍鄉市物業管理辦法》(市政府51號令，以下簡稱新《辦法》)已正式實施。本文就《辦法》修訂背景、主要內容和法律依據加以說明。

修訂背景

《辦法》的修訂是相關法律法規發展的需要。隨著2007年3月《中華人民共和國物權法》的頒布，國務院《物業管理條例》亦隨之進行了修訂。同時，建設部和財政部也相應修訂了《住宅專項維修資金管理辦法》。該辦法的一個根本變化是，將專項維修資金歸集標準進行了調整，即“商品住宅的業主、非住宅的業主按擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％”。這個規定體現了法律的公正合理，即同一棟住宅不存在因購房款多少而交納不同的首期專項維修資金。所以萍鄉市再執行原標準就不符合現行的《住宅專項維修資金管理辦法》了。

地區物業管理行業快速的發展需要相應的規范文件加以更新。截至2009年，全市城區物業管理覆蓋率達43％，覆蓋面積700多萬平方米，物業管理項目100余個，物業服務企業近50家，業主委員會32個。物業管理的興起和發展，為萍鄉市人民的安居樂業提供了重要的保障。但隨之而來的是，一些新的問題和矛盾為原《辦法》所不能解決，主要表現在：

1、未對業主委員會成員質量的要求作定性化的規定，不便于備案。確定業主委員會成員質量是做好物業管理工作重要的一環：業主委員會是物業管理企業服務的接受對象，又是物業服務合同的直接簽訂者；既是業主利益的代表人，又是政府有關政策、法規的宣傳者與執行者。

2、未對業主委員會活動經費作出規定。小區的業主委員會進行管理、開展各種活動，必須有一定的工作經費才能保障業主委員會正常運作，才能發揮業主委員會的橋梁作用。盡管有些小區依靠共有用房等公共部位收益能維持業主委員會工作，但是有些業主委員會并沒有共有用房等公共部位可供支配，籌措活動經費就相當困難，造成該類業主委員會工作不能正常運轉，形同虛設。

3、未對物業管理行業協會的地位和作用予以確認。雖然協會成立時確立了協會的地位和作用，這是團體的共同意愿，無政府方向性的政策指導，這樣不僅協會的職能和作用不能充分發揮出來，而且還為政府部門增添不少事務。

4、未對前期物業服務企業作要式規定。由于萍鄉市物業管理起步晚，管理缺乏經驗，對前期物業管理認識不足，加上開發企業出于經營利益策略，多數未對前期物業服務企業進行招標，從而挫傷了物業管理行業市場競爭的積極性。

增加的主要內容

根據上述實際情況，經市房管局起草、市法制局論證，新《辦法》增加了如下八個方面的主要內容。

之一：增加了第七條第三款“街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉工作、指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，配合調解處理物業管理中的投訴，協調處理物業管理與社區管理的關系”。此內容旨在強化業主委員會產生過程及產生后管理工作的監督力度和協調能力。法律依據源于國務院《物業管理條例》第十條：“同一個物業管理區域內的業主應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會”。

之二：增加了第八條“物業管理行業協會應當依法加強行業自律，規范行為，維護市場秩序和公平競爭，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，督促其依法、誠信經營和服務，對違反法律法規和行業規范的行為給予通報批評和公開譴責，促進行業健康發展”。如前文述及，這樣規定有利于確定物業管理協會的地位和作用，而減少了政府部門的一些事務。法律源于參照《廣東省物業管理條例》第六條，內容相同。參照原因是廣東的物業管理興起較早，物業管理經驗也極為豐富和先進，值得萍鄉市借鑒。

之三：增加了第十條第二款“住宅物業和非住宅物業的建設單位，應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，投標人少于3個或者住宅規模較少的，經住宅物業所在地的市、縣人民政府房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業”。此款內容源于國家《物業管理條例》第二十四條第二款，旨在加強物業服務企業的市場競爭。

之四：增加了第二十九條“業主委員會成員有下列情形之一的，其職務自行終止：(一)因物業轉讓等原因不再是業主的；(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的；(三)任職期間被依法追究刑事責任的；(四)本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；(五)業主會議規則約定的其他情形”。增加此條意在注重業主委員會成員質量，使業主委員會成員身份既符合民事法律，又符合刑事法律，同時還注重身體狀況，尊重業主會議規則。據此管理部門便可結合國家《物業管理條例》第十六條進行業主大會備案了，法律依據也是參照《廣東省物業管理條例》第五十二條，內容表述完全一致。

之五：增加了第三十條第一款“業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理和使用由業主大會決定”。本增加內容主要是為了保障業主委員會工作經費來源，在未有其他渠道獲取(如共有用房的出租收入、廣告收入等)，可召開業主大會，討論業主委員會日常工作經費由業主成員承擔，采取其他獲取方式以保障業主委員會活動經費。其法律依據是參照《遼寧省物業管理條例》第十七條，條款采用內容相同。

之六：增加了第三十條第二款“業主委員會成員應當遵守法律法規和管理公約，不得有下列行為：(一)挪用、侵占業主共有財產；(二)索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者利害關系業主提供的利益和報酬；(三)利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；(四)違反物業服務合同拒不交納物業服務費用；(五)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動，其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為”。此內容條款是將業主委員會成員在工作中違紀違規定性化，做到業主委員會成員在任屆中能知道自己哪些可為或不可為，同時又便于業主、物業公司等相關主體的監督。法律依據是參照《廣東省物業管理條例》第三十條，其采用條款內容不變。

之七：調整了原《辦法》第四十條第二款表述，更改為新《辦法》第四十三條第二款“商品房、經濟適用住房出售時，售房單位應當與買受人簽訂代收繳專項維修資金的約定，買受人應當按本市、縣住宅建筑安裝工程每平方米造價6％的比例與購買物業的建筑面積的乘積，向售房單位繳交首期專項維修資金，市、縣房產主管部門應當根據本轄區的實際情況，合理確定，公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整”。繳交專項維修資金公平與否是廣大業主共同關心的大事，本條款的修改是從既遵守法律又體現公平，符合業主的意愿，并結合萍鄉實際出發的。故根據建設部《住宅專項維修資金管理辦法》第七條之規定“每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％”的要求，結合萍鄉地級市水平的經濟發展等因素，經討論研究決定，按6％的標準收取比較合理實際。