物業公司內部管理制度

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物業公司內部管理制度范文第1篇

關鍵詞：物業管理 會計核算 財務管理

物業管理是指受物業所有人委托，根據物業管理委托合同，參與物業房屋建造、使用等的服務。包括對所管轄區域的公用設備、設施、房屋本身及治安、環境等進行管理。物業作為一個新興的服務業，在現代服務業中占據重要地位。會計核算和財務管理是物業公司經濟核算至關重要的一部分。它通過會計賬簿、會計憑證反映了物業管理公司的所有經濟活動，在物業管理公司內部管理中的重要作用是不言而喻的。物業管理公司會計核算和財務管理要統籌內部各部門和公司外部的所有賬務，所以工作復雜，工作量大。要求我們更要做好物業管理公司的會計核算和財務管理工作，提高物業管理公司的總體水平。

一、我國目前物業管理公司的會計核算與財務管理存在的問題

（一）我國物業管理公司的會計核算和財務管理處在初級階段

會計核算與財務管理一直以來占據著企業管理的重要地位，對企業經濟活動的展開和企業發展是及其重要的。我國物業行業從上世紀八九十年代才有了真正的發展，起步晚， 經驗少，目前正處于初級階段。很多物業管理人員對企業會計核算和財務管理認識不夠，沒有形成完善合理的財務管理系統。這影響了我國物業管理行業的發展。

（二）我國物業管理公司的會計核算和財務管理存在的具體問題

物業管理雖然是新興的產業，但是隨著我國各項事業的發展，物業行業的競爭力也逐漸增大。伴隨我國物業行業的發展，大部分物業管理公司的管理理念和管理水平在不斷提升。但是由于我國物業管理發展時間短、物業財務管理人員專業素質不高造成很多問題。

1、會計核算和財務管理的基礎工作缺乏統一規范的管理。會計記賬的方式不合格，沒有嚴格按照會計制度明細記錄財務狀況；會計科目混亂，收支會計科目的記錄不準確，例如資本性支出與收益性支出混亂記錄；會計資料造假，數據失真或者不準確，作假帳的現象是依然存在的；會計核算和財務管理手續不合理，有些經濟業務甚至沒有正式的合同或者協議等現象都是會計核算存在的嚴重問題。這些會計核算和財務管理基礎的問題嚴重影響會計信息的準確性和完整性，影響物業公司對數據的判斷。

2、會計核算方式單一。很多物業管理公司不注重會計核算這一塊，公司財務狀況由財務部門統一管理核算，其他部門很少設立會計核算和財務管理人員專門對本部門的財務進行詳細管理。物業管理公司的業務范圍大，一個物業公司要同時管理好幾個小區甚至更多，賬目設置不詳細不利于公司對每個小區的具體情況分析和管理。

3、會計核算和財務管理手段落后。很多公司目前的會計核算任然停留在手工做賬的階段，公司的會計數據收集、分析、處理大部分依靠人工作業。這樣既耗費大量的時間，還影響數據的準確度。財務管理工作把很多時間用在做賬上面，用很少的時間對財務狀況進行詳細的總結分析。

4、成本管理不完善，資金利用不當現象存在。成本管理有三種方式：調整經濟活動的規模效益；與供貨商談判交流，轉移成本；加強財務管理，強化預算管理，節約支出。這些方法只能片面的短時間的管理成本，忽略了物業管理在對企業的供應和服務環節的成本管理，這樣對物業管理公司的長期成本管理效果不是很好。資金挪用、賬款收不回來、壞賬等都提高了資金成本。

5、財務報表不詳細，不能為公司管理提供詳細準確的數據。很多物業公司對外提供的財務報表只是很籠統的資產負債表、利潤表等。沒有管理需要的各種詳細報表。例如：維修報表、各種服務費用報表等。還有很多財務信息是采用統計的方法，統計工作時間長，數據不準確，不能滿足財務管理的需求。

6、稅務賬目不清楚，物業管理收費對稅務的劃分不清楚，導致申稅及納稅不真實。

7、會計核算和財務管理分不清。很多物業公司認為會計核算是會計部門的工作，沒有認識到會計核算和財務管理是一個體系。

二、提高物業管理行業會計核算和財務管理水平的方法

（一）規范管理會計核算和財務管理基礎工作

1、提高財務工作人員的思想素質和專業素質。對財務人員進行專業培訓和思想素質培養，提高財務人員的知識水平和管理能力，做好公司的財務管理工作。

2、建立健全公司內部的會計核算制度、財務管理制度、成本核算制度、財務清查制度等。讓公司的會計核算和財務管理有制度可依。

3、建立完整的財務監督體系。有了完整的財務監督體系可以規范財務管理的整個過程，提高財務管理的效果。特別是原始會計憑證的審核制度，這樣可以保證會計信息的完整性和準確性。

（二）建立二級會計核算和財務管理制度。

由于物業管理公司管理區域的增多，對財務的管理也應該更加詳細。要掌握詳細的數據信息，必須建立二級或者多級的會計核算和財務管理制度。以每個小區為單位建立會計核算和財務管理制度，對小區信息及進行整合分析，再將原數據和整合數據交由公司總財務部門，公司財務部門對每個小區的信息數據進行分析。必要時這些詳細的信息也是物業公司制定小區管理計劃的重要依據。

（三）正確劃分應繳稅務項目，準確申報應納稅額。

很多物業公司會計人員分不清楚公司“管理處”和業主委員會之間的關系、物業管理企業所有者權益和物業所有人權益之間的區別、物業管理服務費用的會計核算和稅務申報之間的關系，以及對應繳稅項和非應繳稅項之間的劃分認識不清。這些都導致會計核算和財務管理不當。要增強財務人員的稅務知識，正確劃分應交稅務項目，按時申報納稅，做好物業管理的財務工作，保證各方利益不受損害。

（四）對財務進行精細化的管理。

1、對成本進行精細化管理。建立會計輔助核算和財務管理制度，成本核算必須明確到各個部門及負責人，可以按照單位管理的需要對成本科目按部門、按人員、按地點進行輔助核算，對每一筆開支的用處和單位都進行詳細的記錄，保證信息的完整性和準確性。

2、對利潤進行精細化管理，進行最小范圍的核算。以部門或以樓體為單位劃分利潤的財務管理，每個單位的財務管理又可以劃分下一級的財務管理單位（例如再以項目為單位劃分，或者以樓層為單位劃分）。這樣的財務管理體系可以清晰具體的反映公司各部門的盈利狀況。也利于公司財務部門進行利潤報表總結，還可以保證利潤數據信息的完整性。

3、對資金的精細化管理。首先，減少資金的浪費，提高資金的利用率。其次，對資金的流動做好跟蹤管理，防止貪污挪用現象的發生。然后，對應收款項，應該加大催款力度，盡快收回款項，提高資金的流動速度。再次，分散風險，物業管理公司可以與保險公司、保安公司合作，分散資金風險。最后，設立壞賬準備金，將其納入資金管理費用，加強企業的風險意識，增強物業管理公司的抗風險能力。

三、結束語

物業管理公司的會計核算和財務管理對公司的整體管理和發展都很重要，但是我國物業管理行業處于初級階段，還存在很多不足，我們要加強物業管理公司的會計核算和財務管理水平，推動我國物業管理行業的發展，更好的為業主服務。

參考文獻：

[1]薛艷紅.物業公司的財務管理及會計核算[J].現代商業.2010（26）

[2]謝斌.對物業管理公司會計核算問題的思考[J].現代商業.2010（09）

[3]楊紅英.物業公司會計核算及財務管理探討[J].中國城市經濟.2011（02）

[4]張濤.加強物業管理企業財務內部控制的思考[J].現代物業（中旬刊）.2011（02）

物業公司內部管理制度范文第2篇

2011年1月18日，我物業公司進駐三期安置小區，這一年來，我全體員工團結一心，艱苦奮斗，勇于拼搏，不斷創新，進一步完善和改進了公司的管理和服務質量，取得了可喜的成績：組建了一支優秀的物業管理團隊，創建了一種科學的管理模式和先進的管理理念、管理方法，以及嚴格的質量標準和工作程序；形成了服務與管理相結合的專業分工體系。一年以來，我們緊緊圍繞戰略規劃、品牌建設、內部管理、信息溝通、服務績效來展開一系列的工作。

對物業管理的理念進行戰略性的轉變。

我物業公司自成立以來，管理理念經歷了從“管理型”到“服務型”的深刻轉變，拋棄了過去以管理者自居的姿態，倡導了“服務育人，業主至上”的全新服務理念。我物業公司在發展過程中即使遭遇到了內外環境的嚴重挑戰，但為業主、使用人服務的理念也一直在沿伸，同時也得到了廣泛的好評。但公司管理層并沒有滿足可喜成績的取得，而是以積極的態度正視在服務過程中存在的服務專業性不強，服務內涵不深，員工待遇過低以及成本過高等問題。今年開始，公司便審時度勢，著手狠抓安全防范、環境衛生和維修事宜，勁拼品牌建設，提高公司的運作效率和競爭力。

品牌建設

品牌，以高質量為堅實的基礎，本公司把如何提高物業管理服務的質量作為公司經營的首選目標。

一、貫徹按iso體系的有效動作

公司成立之初便做好了質量的策劃，明確公司的質量目標、要求，以及所想達到的目標，以最合適的服務質量去滿足業主及使用人的需要。一年來，公司始終把通過iso9000和iso14000的審核為奮斗目標，同時也進一步向業主及使用人展示了公司相關方面優質服務的形象。

二、形成以客戶滿意為中心的質量體系

自公司進駐開始，一直把“客戶滿意，業主至上”作為工作的中心，進一步確定了公司以業主為中心的經營服務理念，今后公司將繼續貫徹實施和改進服務質量，提高服務績效。

三、建立天健物業零缺陷的目標

公司成立之后，經過反復討論和研討，認為要想做的獨特，就須把工作做到零缺陷：服務零缺陷；操作零缺陷；設備零故障；安全零隱患的四零缺陷。明確了業主不總是對的，但永遠是最重要的客戶需求，充分做好達到需求的各種準備，積極預防可能發生的問題。

內部管理

一、人力資源

人力資源是公司發展的重要保證。進駐之初，因處地特殊，故人員素質偏低。但今年年初，為了提高公司的競爭力，我公司積極開展員工知識培訓，使員工成為“一專多能”且達到了顯著的效果。員工培訓包括：企業文化培訓，專業技術培訓等，特別是對管理層進行的物業管理員資格考評培訓和保安隊伍的消防知識培訓以及專業知識培訓。通過培訓，提高了員工的綜合素質，改善了員工的工作態度，激發員工團結合作，大大提高了服務質量。

目前，公司內部已經建成了較為完善的人力資源儲備，專業能力，綜合能力出眾的專業人才；能出謀劃策的企業策劃人員等，給公司的發展提供了廣闊的空間。

二、規章制度

入駐之初，因公司剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來了很大的不便。按照“以法為據，有約可依”的原則，我公司迅速出臺了一系列規章制度。包括：各崗位人員職責，管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出臺明確了職責，分清了權限，也給公司員工的日常工作指明了方向，提供了依據。

三、維修方面

去年小區入住之初，因趕工期，五棟公寓可謂是以超常規的速度建成的，而快速度建成的房子卻導致了接管后艱難的維修工作。從去年至今，我技術維修部共計收到業主報修單42多份，。可因去年維修力量過弱，且設備設施還在保修期內，故多數單子未能修好。直至今年初，我公司一口氣增加了三倍的維修人員，不分日夜的維修，同時又加大對廠家的催修力度，迅速的解決了原有的存在的問題。現我處已承諾做到“小修不過夜，大修不過三”的服務承諾，可因各種設施仍然在保修期，致使好多維修事項我公司仍無法完成。但我公司還是竭盡所能去維修，特別是公寓內寢室之間電線錯亂的問題，在催修廠家無效的情況下，我公司維修人員用六天六夜時間全部調好，用實際行動解決了業主的怨言。近日，我公司又一口氣換下了四棟公寓20多盞燈炮以及30多個水龍頭和幾十個沖水閥，使公寓內的配套設施的維修完好率達到了98％以上。

四、保安方面

物業公司內部管理制度范文第3篇

關鍵詞：

前 言

近年來，常電物業管理公司在湖南省電力公司和常德電業局的正確領導下，積極弘揚“敬業、專業、服務、創新”的企業精神，堅持“始于業主所需、終于業主滿意”服務理念，秉承“誠實守信、穩健增長”經營方針，以“自加壓力、進入市場、突出重點、創建品牌”為工作思路，實行“管、養、修、服務”為一體的綜合管理，不斷提升物業管理綜合實力，積極拓展物業外部市場，全力為業主排憂解難，努力創建“常電物業”品牌。

一、常電物業管理公司概括

公司現有職工89人，其中，在冊職工79人（集體工27人），退休職工（集體工）10人。在冊職工中，女職工47人，男職工42人（其中司機16人）。女職工所占比例相對較大；物業管理人員及專業技術人員欠缺；員工整體素質優勢較弱是公司人員構成的主要特點。

公司下轄電力調度通信大樓、電力新村商住小區、常德日報社報業基地、常德日報社柳岸人家住宅小區、機關小區（北一院、北二院、北三院、南院）、西片小區、電力花苑、桃花源機場民航公寓等9個管理小區，物業管理面積40.25萬平方米，其中住宅23.4萬平方米，辦公場所5.6萬平方米，在外承攬11.25萬平方米。

2002年，公司被省建設廳評為“優秀物業管理企業”,公司所管轄的電力調度通信大樓2004年被評為“常德市物業管理優秀示范項目”、2005年被省建設廳評為“省優秀示范大廈”、2006年被國家建設部授予“全國優秀示范大廈”稱號，成為湘西北首個獲此榮譽的項目。同時，公司所管轄的電力新村小區也被授予“省園林式小區”。

二、目前公司管理存在的問題

隨著省公司及以下層面“主輔分離”改革的推進，作為第三產業的物業公司面臨著強烈的危機感和緊迫感，我們只有按照國網公司開展“愛心活動”，實施“平安工程”等意見，就目前情況進行總結，存在的問題如下：

（1）、公司所管轄的原有職工宿舍存在規劃不好、分散的情況，給物業管理帶來很多不便。按規劃，在二到三年內實現對常德電業局所屬市區范圍內所有院落進行接管，但這些院落自成體系，資源不能共享，造成管理人員增加，安全管理難度增大的情況，物業管理成本與物業管理效益之間的矛盾日益突現。

（2）、公司現接管的部分老院落，隨著房子越來越老化，維護修繕問題越來越多，造成維修費用增加，如果沒有足夠的維修資金，必將造成管理中質量與服務的矛盾，給物業管理帶來極大困難。

（3）、主業分流職工較多，且大多年老體衰、自身條件差，文化素質較低。負擔這些職工給物業公司增加了成本支出，在主業支付物業管理費有限的情況下，給物業公司整體水平的提高和未來的發展帶來了嚴重影響，使物業公司難以輕裝上陣。

在發展生產、提高效益的前提下，努力創造條件，不斷改進物業管理與服務水平，提高素質，自加壓力，搶占市場才能迎接各種挑戰，才能真正實現讓業主受益、讓企業獲利的雙贏目的。

三、物業管理工作的具體措施

（一）、夯實基礎抓管理

1、建立ISO9001：2000國際質量體系，實現物業管理的程序化運作。公司于2002年9月一次性通過ISO9001：2000國際質量體系認證，成為全市第一家通過該項認證的物管企業。

2、建立健全各項物業管理規范和內部工作管理制度。完善并出臺了《公司內部管理制度》和一系列物業管理制度。以電力調度通信大樓的管理為突破口，實行物業管理的制度化、規范化、標準化運作，編制出《大樓物業管理手冊》、《設備運行維修保養手冊》、《保安工作手冊》、《保潔工作手冊》及《新村商住小區業主手冊》等，使電力調度通信大樓的物業管理逐漸成為公司打造“常電物業”品牌的新亮點。

3、狠抓企業管理資質升級，不斷擴大公司競爭實力。2002年8月，僅用一年半時間，公司就由三級物業管理資質升為二級物業管理資質，成為全市當時僅有的兩家二級物業管理公司之一。

目前，公司已成功接管桃花源機場民航公寓和常德日報社的報業基地及住宅小區。最近，常德市消防支隊等單位也慕名前來主動與公司恰談物業接管項目。

（二）、強化培訓，提高員工綜合素質

作為電力多經企業，物業公司遠沒有主業的發展優勢，特別是與電力發展聯系不是十分密切的物業管理這樣一個服務性行業，在電力體制改革大潮的沖擊下將要遇到更嚴峻的考驗。為使員工早日適應市場發展需要，公司著重加強對員工的思想教育，努力轉變員工觀念，打破全民工和集體工身份界線，實行全員競聘上崗，凡是競聘上同一崗位的員工一視同仁；在公司廣泛進行形勢教育，不斷增強員工的憂患意識，讓每一個員工感受到來自市場的壓力和競爭的殘酷。

通過公司各項改革措施的實施以及一系列危機意識教育，員工的學習積極性明顯提高，市場意識明顯增強，積極參與培訓，不斷提高自身素質成為員工的自覺行動。為使更多的一線員工能夠走上管理崗位，公司采取請進來、送出去、互動學習等多種形式，加強對員工的崗位技能培訓。聘請了美吉華庭、華都大酒店、街道派出所等相關專業人士來公司為全體員工就物業管理、禮儀禮節及消防、治安管理和急救知識進行專題講座和實際操作演練。同時，將一批能力強、基礎好的員工選派出去參加各類專業培訓，讓他們不斷更新現有知識體系，以自我教育的方式，讓這些學成歸來的員工將所學知識傳授給公司更多的員工。僅去年，公司就先后舉辦了四期專題知識講座。公司還將2004年接管的社會小區民航公寓作為內部培訓基地，先后安排十三人到那里跟班實習，進行現場物業管理學習。目的就是想通過這塊試驗田，提高公司全體員工的市場參與意識，努力帶出一批人，培養一批骨干。

近幾年，通過外培，公司又有11人獲省建設廳頒發的全國物業管理經理崗位證書，7人獲省人事廳頒發的物業管理師資格證，2人獲園林綠化經理證書，5人取得省消防總隊頒發的消防人員資格證，11人獲得市技術監督局頒發的電梯安全管理操作證。截止到現在，公司參加物業培訓并獲證的有70人，占員工總數的90%。

（三）、自加壓力搶市場

近年來，公司不斷拓展經營項目，尋求企業新的經濟增長點，實現多頭創收。早在2004年以前，公司根據市場調查，認為借常德市創國際花園城市和電力新村建設項目契機，發展綠化產業前景可觀，便于2004年3月在原綠化班基礎上成立綠化分公司，并取得了園林綠化三級資質。在公司領導和全體員工的共同努力下，綠化分公司去年通過承攬綠化工程、承接單位花卉租擺業務等共計創收近百萬元。如今，公司將苗圃培育的近500盆盆景編制成精美的圖片宣傳冊，逐步進行外銷創收。綠化產業已成為公司多種經營新的經濟增長點。作為公司分支機構的汽車隊、純凈水廠、職工食堂、招待所等通過制定嚴格的管理辦法，加強對成本的控制，在為廣大業主提供優質服務的同時，實現了多頭創收。

（四）、與業主保持溝通暢達

諸多物業管理公司的負責人對此都表示高度認同，但具體的做法卻各有不同，主要可歸為四類：一是崇尚數據說話，以定性――定量――定性的思路指導工作，由市場研究跟進業主意見和需求的變化；二是定期上門服務。發現問題及時解決；三是設立投訴和報修電話，給業主開設網站留言專欄；四是逢年過節時走訪重點業主，聯絡感情。保持與業主溝通，建立信息收集機制，新興公司講感情。

（五）、突出重點，創建品牌

一個物業管理企業的產品能否形成話題性，能否在同行中吸引眼球，吸引注意力，一定要有與眾不同之處。如果僅憑一招鮮或做足一兩個口碑項目來保品牌的含金量和長久性是不可能的。因為我們提供的產品是一種無形產品。其核心價值――品牌傳播的主線，是品牌的精髓，它代表了一個品牌最中心、且不具時間性的要素。

2004年10月，公司在對電力調度通信大樓物業實行全面接管后，公司上下便將大樓管理作為嶄新的起點和突破口。通過與深圳星河物業公司合作，制定出一套適合市場化運作要求的物業管理方案，實行“一站式”服務，在“精、細、活”上狠下工夫，不斷規范大樓各項管理。一個品牌最獨一無二且最有價值的部分通常會表現在核心價值上。如果把品牌比作一個地球儀，核心價值就是中間的那根軸心，不管地球儀如何旋轉，軸心是始終不動的。

俗話說“物業管理工作的好壞，關鍵在于安全是否得到保證”，因為只有確保安全，才能為廣大業主提供寧靜、祥和的工作和生活環境。為此，公司于2004年6月專門成立了安全協防部，對外招聘一批退伍、復員軍人組成一支素質過硬的安全協防隊伍，對他們采取半軍事化管理，堅持每周進行理論和體能培訓，不斷提高綜合素質。從電力大樓搬遷截止到現在，未發生一起失竊事件，受到駐樓單位和領導的好評。

因此，物業管理企業的品牌創立后，還需不斷對消費者心理、社區文化、消費者需求結構進行研究，加強服務創新；注重企業與人員形象的推廣以及企業經營原則的一貫性、持續性；注重企業的責任與社會的和諧關系，承擔相應的公益責任，與媒體建立長期良好的互動合作關系等等。通過對企業品牌采取的一系列推廣措施，來維護品牌效應的持久性。

物業公司內部管理制度范文第4篇

關鍵詞：物業管理；公司內控；建設分析

在經濟高速發展與進步的基礎上，我國的物業管理企業迎來了發展機遇與挑戰。特別是當下市場競爭逐漸加大的基礎上，物業管理公司需要在原有基礎上逐漸提升自身的市場競爭力，積極分析與探索市場的發展方向，根據市場發展方向更好的制定發展計劃，實現發展與進步。物業公司在發展進步的基礎上，也存在很多問題與風險，對風險進行分析，逐漸加強與提升物業管理公司的內控水平，提高市場競爭力與穩定性的發展。

一、加強物業管理公司內控建設的意義

提高物業管理公司的內控是對物業管理公司發展提供重要的動力與保障，內控對于企業或是公司來講，是提升自身成本管理以及結構調整的重要基礎，同時也是促進企業發展進步的重要因素，對于物業管理公司來講具有重要意義。首先，更好的提升與促進物業管理公司整體的財務管理以及財務控制等，財務管理以及內部控制等是企業發展與進步的關鍵，有效的進行內控建設能夠很好的提升物業公司的財務控制以及內部結構控制，提高控制力度的基礎上實現科學合理規劃[1]。并且內控建設作為推動企業財務核算與監督的重要形式，建立完善的內部控制系統與制度，為物業管理企業的財務核算等提供保障，同時提高對財務資料的管理，保證財務運行與核算的合法性與全面性。其次，對于物業管理公司的財務計劃以及市場發展方向預測等具有重要意義。市場發展在經濟建設以及社會進步的基礎上競爭越來越激烈，在此基礎上物業管理企業怎樣更好的立足于市場，怎樣提升自身的競爭能力成為非常關鍵的問題。加強內控建設能夠提升物業管理公司對于財務計劃制定的合理性，同時能夠在錯綜復雜的市場發展中準確抓住發展方向，制定合理的計劃推動物業管理公司的發展。根據市場發展的需要，通過財務控制以及利潤分析等為出發點進行研究，奠定物業企業在市場中的地位。最后，更好的實現物業管理公司的資金管理，提高資金使用與規劃能力，促進資金的使用的合理性。資金管理對于物業管理公司的來說，即是財務管理的核心，同時又是物業管理公司發展的主要動力，是促進企業優化內部控制以及合理運行的基礎。建立內控對于資金管理來講，能夠全面的分析與研究資金管理，同時還能認識到資金在應用中存在的不足，提高資金的使用率基礎上合理配置資金，調整資金應用比例，使資金的使用方向具有精確性。

二、物業管理公司內控建設中的問題

在進行物業管理公司內控建設過程中，因為傳統內部管理模式以及控制手段的影響，雖然在一定程度上起到顯著的效果，但是在很多方面還存在缺陷，其中主要包含以下內容：

1.內控建設重視不足

雖然物業管理公司一直在不斷改革與完善，積極開展各種優化建設，但是對于物業管理中的內控建設重視程度還不夠高，不能真正理解與認識物業管理公司的發展性質以及目的，基本還停留在維護物業環境、保護物業安全以及整理物業資料等方面，認為內控建設對于物業管理公司來講并不是很重要，改革手段以及措施等基本停留表面，沒有深入到內控設計以及結構優化等方面，這樣導致內控建筑效果不夠明顯，不能真正發揮自身的作用與職能。

2.內控結構不完善

內控結構建筑也是推動與促進物業管理公司進步的關鍵，同時也是實現內控建設的重要基礎，但是在實際內控建筑過程中，很多物業管理公司不能很好的認識內控建筑結構，導致物業管理公司在內控建設過程中依然沒有改變服務質量以及服務形式，范圍沒有擴大以及各種細節性的問題也沒有得到改善。

3.監督力度不夠

進行內控建設過程中，積極開展建設完善的監督制度進行監督，保證內控建設能夠在科學合理的范圍中展開，但是在實際內控建設中因為監督力度的不足，導致很多內控中的審計不能獨立，存在各種主觀性意見，不利于內控建設的實現[2]。還有很多企業雖然設立了相關的監督管理部門，但是基本形同虛設，管理與監督的內容等都屬于比較簡單的財物事項，很多方面不夠深入，導致財物管理以及經營效率等不能得到提升。

三、內控建設的改善措施

1.提高對內控建設的重視

內控建設本身是促進物業管理公司進步的基礎，同時也是提高物業管理公司在市場發展中競爭力的重要手段，首先需要根據物業管理公司管理階層的需要提升對于內控的重視，重視內控建設的實施，制定科學合理的內控建設計劃，提升其中的各項業務效率以及經濟效益等。本身在經濟發展與進步的基礎上，我國的物業管理公司逐漸從勞動性的企業性質過渡到技術性與知識性的形式上，在此基礎上逐漸提升企業對于內控建設的重視成為必然需要，根據內控手段的優化提升自身的經營績效，為企業發展帶來更多的資源。再者是根據對企業內控建設的重視，完善物業管理公司的企業文化，制定嚴格的計劃逐層開展內控建設。

2.優化物業管理內控環境建設

提高內控建設的同時還需要優化內部環境，為內控建設提供更加優化的條件作為支持，這樣才能更好的提高內控建設的質量。在進行內控環境建設期間，需要以下幾個方面進行改善。首先，從基本業務方面進行完善，調整內部環境的基本結構，根據不同的功能展開優化，各部門之間相互監督與合作，從各個方面進行優化與控制。再者，是優化企業培訓能力以及力度，從基礎上提升員工的基本責任心以及素質，因為物業管理中的人員結構以及職業等存在很多的不同，在基本素質以及文化水平等方面需要進一步提升，加強員工素質的基礎上才能為物業管理公司內控建設奠定基礎[3]。最后，是在內部的業務流程上以及控制上進行提升，完善相關的內控建設流程，適時觀察在內部結構建設中內部流程等存在的不合理之處，根據具體的優化與改善，提升內部控制的合理性。在物業公司運行中包含很多基本業務，安保、清潔等，這些內部流程都需要逐項進行完善，各部門之間相互監督與制約，這樣才能更好的實現內控建設的進步。

3.提高內控關鍵點的優化與完善

內控建設過程中，需要以關鍵點為憑據進行建設，才能提高內控建設質量。重視內控建設前期、建設過程中以及建設之后的管理與優化。在內控建設之前需要重視雙方之間的利益關系，重視自身職業性的服務能力發揮，同時積極計算職業成本的消耗，在控制內部消耗的基礎上做好準備工作。再者是建設期間的管理與優化，從基礎建設角度出發，積極進行安全檢查與成本審查，保證各項在合理的基礎上開展，提高相關工作人員的安全意識以及責任意識，積極實施薪資管理制度提升工作人員的積極性。最后是對于財務管理方面的優化與重視，財物管理一直是內控建設的重要基礎，同時也是重要內容，提高對財務管理的優化與審查是保證內控建設實現的基礎。

四、結束語

綜上所述，物業管理公司內控建設對于公司發展與進步具有重要意義，從提高對內控建設的重視、優化物業管理內控環境建設、提高內控關鍵點的優化與完善等方面的制定與實施，更好的推動內控建設事業的發展進程。

參考文獻

[1]李金香.對物業管理公司內控的探討[J].現代商業，2013，（33）：101-102.

[2]王水娣.物業公司財務內控管理問題淺析[J].財會學習，2016，（22）：232-233.

物業公司內部管理制度范文第5篇

一、完成的工作

1、理頭緒、抓管理、樹形象

一月份我們從四川人手中正式接管物業后，首先將眾多的頭緒進行梳理，迅速從中理出主要的迫在眉睫的幾件事。首先，抓管理、促效益、樹形象。小區的管理說到底是為業主提供各項滿意的服務。而這一切都取決于服務者素質的高低和能力的發揮。在工作中不僅需要有好的態度、好的服務理念，更要有專業化管理。對此公司制定了精細化的管理制度，明晰化的流程程序，做好了職責定位，使物業工作能夠有條不紊地進行下去。其次加強人員的培訓工作，增強服務意識，樹立企業形象。我們有針對地對員工的職業道德、禮儀禮貌、行為舉止及專業技能進行培訓，使得在職員工迅速達到了服務要求。出色的服務為企業樹立了良好的形象。

2、春節為小區營造歡樂、喜慶、祥和的氣氛

節前，我們組織保潔人員對小區公共設施設、樓道、停車場、院落、花池、草坪的垃圾進行了徹底的清掃、清倒，整治了衛生死角；組織安保人員就節日安全防范進行培訓，制定了安全應急預案，明確了分工，落實了責任，加強了措施；在小區設立煙花爆竹燃放區，指定燃放點，由專人負責巡查；節前工程維修人員對小區各種共用設施設備進行了徹底的檢測、維修，保證了節日期間水、電、暖及各類設施設備的正常運行；為營造節日氣氛，我們在小區大門及院落掛燈籠、擺放吉祥物，院落、樹上、假山掛彩燈、貼掛標語，還給小區各單元門貼了春聯、送了“福”字、給業主送維修報修服務電話卡、張貼了溫馨提示，同時慰問了A、B區業主代表30戶。真誠、溫暖、快捷的服務確保了小區節日的溫馨、祥和、安全；正月十五元宵節，我們在集團公司的大力支持下，在小區院落成功地承辦了了一臺《紅紅火火鬧元宵歌舞會》，精彩的表演、熱烈的掌聲、歡快的笑聲將節日的氣氛推向一個。

3、對小區存在的問題進行整治，共用設施設備進行系統維修

為了徹底改變小區業主對物業的看法，也為了徹底解決小區多年來存在的一些問題，春節過后，我們在集團公司的大力支持下，開始了對A、B區的共用房屋及共用設施、設備進行維修，對環境進行徹底的整治。先后投資20余萬元，更換了小區19扇單元門，清掏了44口供暖、供水井雜物，維修、更換樓內外管井閥門720個，檢漏修補屋頂漏水60余戶，更換住戶玻璃400多塊、對60多戶的住戶窗框進行維修，清掏小區污水井67口、化糞池4個，修補拓寬路面200多米，更換了A、B區的監控設備。除了以上的整體大的維修外，我們還接了500多個維修單，回訪住戶300多戶，業主對我們的滿意率達98%以上，接到投訴3起，并圓滿地協調解決。

4、建全檔案，對各類手續進行年檢

為了加強公司內部管理，便于更好地服務業主，四月份我們將物業公司所需、所缺的檔案資料從相關部門一一調回并存檔，接著對各類手續進行年檢，提早順利地通過完成相關部門要求的手續年檢。

5、對小區進行綠化美化

為了進一步改善小區環境，我們在集團公司的支持下先后栽刺柏11000多株，裝點假山邊鮮花800多盆，種植鮮花16000棵，與此同時對以前種上的花草樹木進行除草、修剪，精細打扮后的小區面貌煥然一新。

6、加強宣傳力度，配合城管、社區完成“創城”工作

物業服務不但是理性的行為服務，還應該包括人文的思想教育與感化。我們在整治小區環境的同時，也通過宣傳廣告欄向業主宣傳“創城”理念、消防常識、業主行為規約等，先后展出了15塊宣傳牌匾，張貼了40多張天驕街道關于全民參與的“創城”宣傳廣告，發放了400多張文明城市市民調查問卷及200多本《創建全國文明城市市民須知》。廣大業主通過這些輿論宣傳，自身素質、“創城”意識得到了很大的提高。

與此同時我們也注重了公司文化的建立，我們動員廣大員工認真學習企業文化，點擊集團公司網站，了解集團公司的成長過程，培養員工熱愛企業的意識，我們還積極地為公司網站投稿，半年來我們共為公司選送稿子4篇，4篇都被網站采用發表。我們也為物業監察大隊先后送去5篇關于我們小區物業管理方面的稿件，其中《我們就是要感動“上帝”》一文在6期物業專刊上發表。

7、配合集團公司完成C區奠基開工典禮的準備工作及善后工作

5月22號——5月25號，我們除了值班人員外，其他員工全部出動到C區，很好地完成了集團公司交給我們的清掃售樓部衛生，布置會場、，包括插彩旗、擺放鮮花等，負維護會場車場秩序、安全衛生等任務，并處理了會場善后事宜。這次的活動，我們的團隊服務技能得到了鍛煉，團隊的自身素質得到了很好的展示。

8、D區的前期介入

（1）組織架構的建立

（2）人員的招聘

我們通過人才招聘市場以及發動在職員工，采用不同方法、不同渠道對所需員工進行招聘，嚴格篩選，擇優錄取，為公司招聘下大部分所需員工，目前招聘工作還在進行。

（3）新員工的培訓

我們對新入司員工進行了系統的培訓，包括企業理念，崗位職責，行為規范，考核制度，員工手冊以及安全操作常識等培訓。新員工的上崗基本技能迅速掌握，團隊的服務能力得到了保障。

(4)交房資料的準備工作

我們整齊了《業主入住通知書》、《業主裝修合同》、《物業服務合同》、《物業管理規約》、《業主服務指南》等交房時給業主的相關材料，同時我們正緊鑼密鼓地進行著對D區的相關配套設施設備的建立以及業主檔案的建立。

9、員工的著裝

6月份我們統一了員工的服裝，員工的外部形象的樹立給公司形象增添了不少光彩。

二、體會與不足

在這半年的工作中我們體會到，一個好的團隊離不開上級部門的支持，我們的大量工作離不開集團公司的支持與幫助。我們會緊緊圍繞在集團公司的周圍，努力為璽建祥房地產后期服好務，為璽建祥房產創名優品牌而努力。同時我們也體會到只有真心實意、踏踏實實為小區業主服務，業主就會把好的“口碑”送給我們。我們會繼續努力提升服務質量，力爭把璽建祥物業打造成品牌物業，為集團公司增添光彩。

當然，我們在這半年的工作中也存在著一些不足，如：員工的服務技能不夠精熟，安全防范意識不夠強烈，在企業內部管理方面還做的不夠科學、規范，員工的整體素質還有待提高。

三、下半年的工作打算

1、全力以赴將D區項目的接管工作完成好。

2、培養市場，加大廣告宣傳，樹立品牌意識

鄂爾多斯市的房產開發及璽建祥房產開發給我們帶來了無限的發展前景，我們要做好市場調查，總結上半年的工作經驗，做好業主的回訪工作，并加大宣傳力度，提高我們的企業知名度。

3、做好我們的回訪我工作，特別是業主的報修工作。及時、真誠、貼心的服務永遠是我們工作的主線。

4、加強A、B、D各項目，各部門的內部管理，加強員工的培訓學習，不斷學習專業知識，提高業務水平，提高自身素質；繼續完善和規范各項管理制度，為公司的各項工作的展開打好基礎。

5、配合集團公司完成C區的前期介入工作

6、做好安全管理方面的工作，安全是企業永恒的主題，堅持預防為主，防治結合，加強安全教育，實行群防群治的原則，通過安全教育，不斷增強小區業主和員工的安全意識和自我防護能力，為小區創作一個安全、舒適的環境。