樓宇經濟發展途徑策略管理

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編者按：本論文主要從樓宇經濟是具有都市型產業和知識密集型產業兩重屬性的產業;上海市樓宇經濟發展前景廣闊;上海市樓宇經濟中比較有發展空間的是總部樓、眾師樓和知識傳媒樓三種形式;上海市樓宇經濟的主要問題是聚集度不高等進行講述，包括了都市型產業是由大都市誘發的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的產業等，具體資料請見：

摘要：在知識經濟革命背景下，正朝國際大都市邁進的上海應選取既具有知識密集型屬性又具有都市型屬性的產業來引領未來產業結構的調整與升級。具有高聚集度和高輻射力的樓宇經濟不僅具有上述的雙重屬性，而且在上海的發展前景廣闊。上海市樓宇經濟中比較有發展空間的是總部樓、眾師樓和知識傳媒樓，針對其聚集度不高的問題，提出規劃和布局應從整體入手、走產業集群道路、發展成高度聚集的“發展極”等對策。

關鍵詞：上海市樓宇經濟；產業屬性；發展形式；產業聚集

在21世紀的今天，一場新的革命正在悄然興起，這就是以信息技術、知識產業的迅猛發展為主要標志的知識經濟革命。知識經濟是一種繼農業經濟和工業經濟以后的新的社會經濟形態，就是以知識為基礎的經濟，用OECD的說法，就是建立在知識和信息的生產、分配和應用之上的新型經濟，知識經濟具有知識迅變經濟、知識主導經濟、知識就是經濟三個基本特征。

在經濟全球化背景下，只有在金融、交通、科技、文化等各方面具有全球影響力和相當控制力的城市才稱得上“現代化國際大都市”，國際化大都市所要具備的基本條件是強大的經濟輻射能力。上海已初步形成國際經濟、金融、貿易、航運中心基本框架，正在努力建設經濟更加繁榮、社會更加和諧、創新更加活躍、生態環境更加友好、民主法制更加健全、城市文明更加進步、人民生活更加殷實的社會主義現代化國際大都市。

對于上海這座正在朝社會主義現代化國際大都市邁進的城市，面對這場前所未見的、新的社會經濟革命，應該如何選擇未來引領上海市產業升級的產業呢?筆者認為應該選取既具有知識密集型產業屬性又具有都市型產業屬性的產業作為未來引領上海市產業升級的產業(見圖1)。

一、樓宇經濟是具有都市型產業和知識密集型產業兩重屬性的產業

上海未來發展可供選擇的產業非常多，有些產業本來就應該大力發展，如金融、貿易，但是根據我們研究，樓宇經濟既具有都市型產業屬性又具有知識密集型產業屬性，是上海目前發展空間大、速度快，能迅速做大、做強，并能引領產業升級的產業。

都市型產業是由大都市誘發的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的產業。具體表現為：首先，從科技、人才、資金、市場、信息、交通、產業條件等方面，都市型產業是由大都市誘發的，最大受惠于大都市的產業；其次，從氣候、水、土地、能源、環境等方面，都市型產業是水消耗少、占地面積小、能源消耗少、環境污染小的產業，是最小受制于大都市的產業；再次，都市型產業都是可聚集的，并且是高度聚集下土地稀缺性的產業；最后，都市型產業的地均產出和樓均產出最高，且產品的知識含量高、附加值高。

知識密集型產業是以知識為基礎的高端技術和智力成果集中的部門，其生產過程需要高度的投資和創新，這些產業中的企業將相當比率的資源分配給研究和發展，并提供高附加值的財富。知識密集型產業涉及知識生產、流通、分配、消費的全過程，是知識生產、知識傳播和知識應用的產業，具有高集聚性、高成長性、高收益性等特性。

樓宇經濟是以商務樓宇為載體，在樓宇內從事企業活動的產業。樓宇經濟具有知識含量多、創新能力強、地均產出和樓均產出非常高、產品附加值大等特性，據有關專家統計，一幢高級商務樓里眾多公司所產生的效益與城鄉結合部7.8平方公里內的經濟效益相等。

二、上海市樓宇經濟發展前景廣闊

改革開放以來長三角都市圈的經濟取得飛速發展，其各個經濟總量指標上都已經超過了珠三角、京津都市圈，成為中國經濟增長最重要的引擎之一。我們對東京、紐約和長三角三大都市圈進行比較后，發現它們之間目前經濟總量的比例為3：2：1，如按中國經濟現在的發展態勢，在2012年左右長三角的經濟總量會超過紐約和東京兩大都市圈，成為“世界第一圈”。上海作為未來“世界第一圈”的核心，應充分整合利用周邊地區的資源優勢，增強集聚和組織引導力，促進區域整體優勢的發揮和競爭力提升。在這種背景下，具有高聚集度和高輻射力屬性的樓宇經濟，其發展要求和動力顯得更加迫切了。

上海目前有高層建筑近3000幢，其中100米以上的超高層建筑有200余幢。在都心的靜安、盧灣、黃埔和浦東陸家嘴功能區60平方公里內，樓宇經濟是各區稅收的主要來源，如在靜安區7.62平方公里土地上，2005年稅收超過1億元的樓宇有11幢，50幢重點樓宇創造的稅收占全區總稅收的52.6%，其中恒隆廣場、中華企業大廈、中信泰富廣場的稅收分別達到5.6億元、4.3億元和3.5億元，而到了2007年，僅恒隆廣場一幢樓的稅收就超過12億元，與2005年相比，翻了一倍多。以金茂大廈一幢樓宇為例，其3層到50層的寫字樓被譽為“垂直的金融街”，這兒匯集了20多個國家和地區的近百家中外金融、中介服務機構及跨國集團地區總部，其中包括荷蘭銀行、康柏中國投資、道瓊斯辦事處等幾十家世界500強企業，出租率超過90%；53層到87層則是金貿大廈主營業務的另一個板塊——超五星級的金茂君悅大酒店，金茂君悅大酒店有555間客房，每年營業收入數億元，在上海同行中遙遙領先；在金茂大廈“樓宇經濟”中，還有一個最耀眼的“旅游效益”，全國首批4A級旅游景點之一的金茂88層觀光廳，每年收入幾億元，是申城旅游的熱點。因此，在寸土寸金的上海，樓宇經濟就顯得非常有發展前途。

三、上海市樓宇經濟中比較有發展空間的是總部樓、眾師樓和知識傳媒樓三種形式

總部樓里主要是跨國公司全球總部或地區總部、大中型國企總部、上市公司總部等，從事價值鏈高端環節的企業活動，以投資中心、管理中心、研發中心、采購中心、銷售中心、結算中心、物流中心等形式的“總部”位于大都市的商務樓宇中。僅2006年，上海市新批“總部經濟”外資企業76家，其中跨國公司地區總部30家、外資投資性公司20家、外資研發中心26家。目前上海聚集了300多家上市公司總部，100余家跨國公司地區總部，8家央企總部和100多家央企地區總部、重要生產基地或營運部門，以及31家“民營企業500強”企業總部。總部樓帶來的利益也是顯而易見，中華企業大廈的歐萊雅和恒隆廣場的通用電氣(中國)有限公司，在2005年創造的稅收分別為2.9億元和1.5億元，虹橋臨空商務區里僅聯合利華一家總部年利稅便過億元，入駐恒隆廣場的企業在2007年前8個月創造稅收突破7億元。據不完全估計，到2010年，在滬安營扎寨的外企總部將達到610家，其中跨國公司地區總部200家、外資投資性公司180家、外資研發中心230家。

眾師樓里主要包括設計師、理財師、會計師、稅務師、咨詢師、醫療保健師、律師等，從事專業科技服務，一般需要掌握較高水平的專業技術，并經過專門培訓，為各種產業、企業或個人家庭提供專門的服務。以律師為例，通過與國際大都市紐約相比，我們發現律師業在上海發展非常滯后，律師尤其是涉外律師會出現快速發展的局面，占據到咨詢業的半壁江山。在紐約，2004年有8萬人從事律師服務業，創造GDP達156億美元，從業人員的總收入為70億美元，而紐約市制造業的從業人員僅有12.7萬人，從業人員的總收入僅有51.2億美元；在上海，2003年有1萬人從事律師服務業，營業收入僅有20億元，創造GDP不到10億元，隨著長三角都市圈成為“世界第一圈”，律師服務業創造的GDP一定會超過100億元，這隱含著巨大的發展空間。

知識傳媒樓里主要是出版印刷業、傳媒廣告業、創意產業等，其中，出版印刷業包括出版業、新聞業、印刷業、制版業、制本業、印刷品加工業、與印刷相關的服務業；傳媒廣告業包括影視產業，錄音產業，音樂出版業，圖書、報刊出版業，軟件產業，劇院，廣告，以及無線電、電視和電纜播放業；創意產業包括動漫、影視、網游、工業設計、會展等。以出版印刷業為例，東京的出版印刷業在企業數，從業人數、生產品出廠額、附加值額的等方面，東京的出版印刷業均占首位：出版印刷業的企業數為6455家，占東京工業企業總數的23.8%；出版印刷業的從業人數為152013人，占東京工業總從業人數的29.0%；出版印刷業的生產品出廠額為50460億日元，占東京工業總生產出廠額的30.5%；出版印刷業的附加值額為27090億日元，占東京工業總附加價值額的38.5%。目前上海市僅印刷業一項的產值就接近300億元，如果年均增長率保持在15%-20%之間的話，到2010年就會達到500-550億元，GDP將達到140億元左右，但與日本東京相比有較大差距，這表明其在GDP、就業等方面還有很大的發展空間。

四、上海市樓宇經濟的主要問題是聚集度不高

上海市樓宇經濟聚集但聚集度不高。我們根據2006年11月出版的上海市第一次普查數據，計算出上海市樓宇經濟的區位熵基本大于1，但是除了1.7平方公里小陸家嘴的金融業具有特色且高度聚集外，上海市都心服務業的區位熵沒有一個超過5，這表明上海市都心產業的聚集度不高。以金融業的區位熵為例，在靜安、黃浦、盧灣和浦東新區都排在前一二位，但僅有4.937、4.598、3.578、3.203，而紐約市曼哈頓華爾街，面積不足1平方公里，卻聚集了幾十家世界級大銀行、保險公司、交易所以及百家跨國巨頭總部，這表明金融業在都心產業規模和層次不夠突出，產業聚集但是聚集度不高。

對照紐約、巴黎、東京等大都市，我們發現紐約市831平方公里，都心是曼哈頓，面積60余平方公里，如果除去黑人居住區，面積僅有40余平方公里，解決了紐約60%以上的就業；巴黎市106平方公里，都心包括一區、二區、八區、九區，面積只有9平方公里，2001年的就業人數就達44萬，濃縮了巴黎市30%的就業；東京土地面積為2187平方公里，都心包括千代田區、中央區和港區，面積只有42平方公里，到2000年都心就聚集了25%的就業。以東京出版印刷業為例，2001年在都心和副都心10個區，出版印刷及相關產業的企業數占了東京總數的68.5%，從業人數占整個東京的78.0%，出廠額占整個東京的85.8%。從中可以看出，樓宇經濟是聚集經濟，樓宇經濟的力量在于它的高度聚集性，它聚集了都市甚至包括周邊區域絕大多數的物質、能量和信息，有著巨大的人流、資金流、技術流、信息流等。上海市樓宇經濟出現聚集但非高度聚集的情形，這是目前上海市面臨的一個重大而又急需解決的關鍵問題。

五、上海市樓宇經濟的發展對策

一是上海市樓宇經濟規劃和布局應從都市經濟或周邊區域的整體入手。樓宇經濟對自身及周邊地區和相關產業的影響而誘導大都市經濟活動進一步發展，為了培植和發揚都市經濟活力和吸引力，樓宇經濟規劃和布局應從都市經濟或周邊區域的整體入手。

二是上海市樓宇經濟應該堅持走產業集群道路。由于競爭環境具有動態多變性和速度經濟性，出于協調、溝通和信息跟蹤反饋的需要，企業會在空間上形成高度聚集以獲得競爭優勢。

三是上海市發展樓宇經濟時應該使其成為土地等自然資源稀缺下高度聚集的“發展極”。“強心”是大都市產業聚集的重中之重，都心強大完全依賴于樓宇經濟的強大。強大的都心會發生連鎖效應，首先就業機會增加，個人收入增加，外來人口涌入，這就擴大了對開發地方產品和發展服務業的需求；其次由于新工業的配置，地方的熟練工人會增加，在培訓工人的過程中，教育機構將得到升級和發展，從而吸引新的企業入駐；再次由于產業的聯動效應，與其垂直相關的產業也會吸引而至；最后由于基礎設施和地方服務業的發展，產業的外部效果將增強，從而吸引更多的新工業。

四是上海市發展樓宇經濟時應該勇于打破“集群鎖定現象”。集群鎖定有功能性鎖定和認知性鎖定兩類，上海正在著力打造我國的經濟、金融、貿易和航運中心，需要完善的具有國際化特征的綜合服務功能體系，但是曾經成功的發展因素，隨著時間推移會作為制約因素限制集群專業化的進一步發展。

五是上海市樓宇經濟應該堅持“走出去”和“引進來”相結合的對外開放戰略。一方面要繼續堅持對外開放，吸引外商投資樓宇經濟，提高利用外資的質量和水平，另一方面要培育一批品牌知名度高、產品一流、服務一流的本土國際型樓宇經濟企業。