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      物業管理行業現存管理

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      物業管理行業現存管理

      ----物業管理發展至今已有若干年頭,它對于普通百姓已不再是個陌生的名詞。但人們對于它的看法卻是褒貶不一:有人認為物業管理不符合國情,收費太高,服務又太差;又有人認為物業管理使原本沉寂的小區出現了生機,既方便了百姓,又使物業得到了增值。

      ----本人認為物業管理行業雖然還是個發展不夠完善的行業,但是它的存在卻是非常必要的。從發展的眼光看,陳舊的房管制度已跟不上日新月異發展的社會,人們已開始追求更高的生活質量,而物業管理作為新興的服務行業恰恰迎合了人們的這種需求。從房地產業的發展來看,更多更高檔的物業正在以飛一樣的速度產生,而它們的產生大大帶動了物業管理行業的發展。許多投資者都希望自己購買的物業能夠保值甚至增值,而單單依靠物業本身的特性是無法達到這個目的的,只有通過專業的物業管理才能使物業本身的特性得以發揮,使物業得以保值、增值。

      ----物業管理如此重要,但人們為何又對其又愛又恨呢?原因不外乎以下幾點:

      ----一、物業管理服務與物業管理費的平衡點不明確。

      ---物業管理雖然是服務性行業,但其終究是以贏利為目的,而物業管理費就成為其利潤的重要來源。但長久以來,國家補貼造成了人們的依賴性,對于新興的物業管理能夠接受,但對于物業管理費始終有抵觸情緒,因此就出現了"服務高要求,收費底標準"的思想。這也使得物業公司左右為難,一邊要提供高質量的服務,另一邊又收不上物業管理費,這種收支不平衡的直接結果就是物業公司降低服務水平,住戶更加不交費的惡性循環。

      ---本人認為解決這一矛盾的途徑必須三管齊下,哪三管?第一管,政府職能部門需嚴格制定物業管理費的收取辦法,哪種費用應對應哪類服務應說的清清楚楚,服務達不到標準應如何處理,無故不交費應如何解決應規定的明明白白。只有通過健全的法律,物業管理市場才能規范,廣大住戶才能放心的交費。第二管,住戶應逐漸改變"服務高要求,收費低標準"的思想,要將物業管理服務作為商品來對待,合格的商品理應得到合理的價格,天下哪有不交錢就能搬走的電視機。第三管,物業公司必須要在服務上下工夫,因為你們提供的產品就是服務,只有服務達到了標準,住戶才能滿意,才能心甘情愿的交費。不出圖象的電視機同樣是不會有人買的。

      ----二、發展商遺留問題是物業公司心中永遠的痛。

      ---試想一下,別人犯的錯誤要由你來承擔,這公平嗎?但現在這種不公平就出現在發展商與物業公司之間。現如今,發展商被稱為"甲方",而物業公司則叫"乙方",從字眼上不難看出雙方的地位對比。物業公司承接一個項目要通過自身的實力同時也要靠堅忍不拔的精神,一個項目終于談成,物業公司正在心中竊喜時,不知不覺中已落入了溫柔的陷阱。剛一入住,迎接物業公司的便是無休止的詢問與指責:"明明告訴我要裝三菱空調,為何換成了春蘭?","衛生間應該有個浴缸,為什么沒有?","車位不是每家都有嗎,為什么要抽簽?"……諸如此類的問題,問的物業公司啞口無言,本來嗎,別人的問題為什么要由我來回答,物業公司心中委屈。好不容易完成了入住,到了收費的時候,有的住戶會甩出一句"當初發展商答應我的事還沒解決,你們也不催催,該交費了找我來了,不交。"一記響亮的耳光打在物業公司臉上,但這卻是為別人挨的。

      ---代人受過是出于無奈,但這也反映出目前物業管理行業面臨的困難。要想解決這一困難,必須靠發展商與物業公司共同的努力。首先,發展商在售樓時就應明確對客戶的承諾,同時應按規定履行承諾,不明確或做不到的事一定不能輕易許諾,否則會給以后的銷售和管理帶來很大的麻煩。其次,任何一個物業竣工后都會出現這樣或那樣的問題,發展商和物業公司要做的是如何迅速的解決這些問題。物業公司在此充當的是橋梁作用,住戶反映的問題要認真記錄并及時通知發展商進行解決,對于住戶的詢問和指責要耐心解釋和細心勸導。而發展商的及時返修就顯得更為重要了,無故的拖延和推卸責任都只會帶來更大的麻煩。不管是發展商還是物業公司,共同服務的對象都是住戶,誰將住戶的問題看成自己的問題解決,誰也將最終受益。

      ---三、業主管理委員會與物業公司的關系還未理順。

      ---業主委作為全體業主的代表,應依法享有相應的權利和履行相應的義務。但在多數小區中,業主委大多把權利發揮到了極至,而忽略了義務"協助物業管理公司落實各項管理工作"。其實,管理一個小區,光靠物業公司一方是不夠的,還需要業主的支持和配合,而業主委恰恰應是物業公司最好的協助者。但事實上,多數業主委只把物業公司看作"下級",因為,在法律條文中分明寫著"業主管理委員會有權決

      定選聘或續聘物業管理公司"。拿著這把"尚方寶劍",業主委就可以充分發揮它的權利了。從多個小區的管理經驗中看,帶頭拒交管理費的業主委員大有人在,帶領業主與物業公司吵架的事也時有發生,這使得業主委與物業公司之間的關系十分緊張,就更談不上相互協助了。當然,這其中也不乏業主委與物業公司關系融洽、相互協助的優秀案例。作為小區的業主代表,業主委更有義務協助物業公司做好小區的管理工作,因為這是利人利己的事。清華大學房地產研究所副所長季如進教授曾說,業主委員會委員應由具有犧牲精神、具備一定社會影響力的人士來擔當,這樣的人士在處理小區事務時會公開、公正地去對待。我想,良好的小區氛圍是靠物業公司與業主共同營造的,只有各盡其職,相互協助才能創造美好的家園。

      ---四、許多物業公司的服務意識還跟不上發展迅速的行業。

      ---物業管理行業是服務性行業,它所生產的產品就是"服務",離開了服務的軌道,物業管理也將駛向歧途。目前,物業管理行業中的一些企業是從舊的房管體系中轉制而來,形式雖然改變,但服務的質量還未有本質的改變。另有一些企業,規模不大,人員素質不高,服務意識淡漠,對物業管理費的收取、使用概念不清,常常強行收取多年的管理費,而后又用作它用,使廣大住戶的利益遭受嚴重的損害,這也使得物業公司在社會中的名聲不太好,常常招來非意。其實,每一個行業都存在好的和不好的企業,但最終留下來的一定是順應行業發展規律的企業。物業管理行業也是一樣,只有以客戶為"上帝",從服務質量上下工夫的企業才能最終獲得市場。因此,所有物業管理企業都不能忘記"服務"兩個字,放下自身的架子,努力使自己提供的服務能夠最大程度的滿足所有客戶的要求。

      ---以上是我從業期間體會到的,也一定程度地反映了物業管理行業現存的問題,個人見解,僅供參考。我認為,一個行業的產生、發展、壯大必然會經歷許多挫折和失敗,但如何吸取經驗教訓繼續前進是我們每一個從業人員需認真考慮的問題。

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