物業(yè)管理糾紛的相關(guān)問題

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目前,物業(yè)管理問題的根源就在于一些人的觀念在這個問題上還停留于“房管所”年代,造成物業(yè)公司自認為是代表著政府管理,凌駕于業(yè)主之上,引發(fā)了和業(yè)主的沖突。

物業(yè)管理要從頭抓

目前,絕大多數(shù)買房人對入住后的物業(yè)管理和要繳納的費用都非常重視,如果房地產(chǎn)商不肯在簽合同時向買房人出示《物業(yè)管理使用、管理、維修公約》(以下簡稱“公約”),將會給未來入住后的物業(yè)管理帶來隱患。

雖然北京市房地局早在1998年就已要求房地產(chǎn)商領(lǐng)取預售許可證前先要通過“公約”的審查,并在簽購房合同時與買房人對“公約”進行約定,但大多數(shù)房地產(chǎn)商不肯向買房人出示“公約”。物業(yè)公司在接受房地產(chǎn)商委托物業(yè)管理時,往往不是要求房地產(chǎn)商提供買房人簽署的“公約”才接手管理,而是拿著本應房地產(chǎn)商直接交給業(yè)主的鑰匙,脅迫業(yè)主接受自己的管理、繳納房地產(chǎn)商和自己私下約定的物業(yè)管理收費標準。

試想一個在脅迫情況下簽訂的協(xié)議本身就是無效協(xié)議,物業(yè)公司又如何使用這種無效協(xié)議要求買房人履行協(xié)議呢?物業(yè)管理的糾紛隱患不是買房人種下的,而是房地產(chǎn)商種下的。

業(yè)主知情權(quán)不容忽視

從住公房到住私房確實也有消費觀念轉(zhuǎn)變的過程,但人們對物業(yè)管理消費觀念的轉(zhuǎn)變有賴于對物業(yè)管理重要性的認識,而目前一些物業(yè)公司只收費不服務或多收費少服務卻恰恰影響了人們在這方面的思想轉(zhuǎn)變。

不少物業(yè)公司到處訴苦,說自己虧損嚴重,但卻又不肯按政府要求定期向業(yè)主公布帳目,在業(yè)主委員會決定更換物業(yè)公司后賴著不走,致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠信和繳納的管理費是否真正用于自己物業(yè)的管理上。物業(yè)公司剝奪了業(yè)主的知情權(quán),又憑什么來質(zhì)疑業(yè)主不交費呢?

物業(yè)公司應自立

如果物業(yè)公司和房地產(chǎn)商有著“裙帶”關(guān)系,在物業(yè)管理的開始利用和房地產(chǎn)商的特殊關(guān)系(比如拿著本應房地產(chǎn)商直接交給業(yè)主的鑰匙)強迫業(yè)主做某些事情,就不能責怪業(yè)主對房地產(chǎn)商的不滿發(fā)泄到物業(yè)公司身上,物業(yè)公司收了房地產(chǎn)商的錢,代房地產(chǎn)商承擔保修工作,房子出了問題,業(yè)主找物業(yè)公司,就不能說物業(yè)公司是代房地產(chǎn)商受過。物業(yè)公司接受了房地產(chǎn)商的委托,事先就有責任驗收自己要管理的房屋和設(shè)備,也有保證這些房屋和設(shè)備正常使用和運轉(zhuǎn)的責任。

要想解決這個問題,不能指望業(yè)主自己去分清房地產(chǎn)商和物業(yè)公司的關(guān)系,而是物業(yè)公司要自己和房地產(chǎn)商劃清界線,不要在和業(yè)主打交道的開始,先給業(yè)主一個房地產(chǎn)商代言人的形相,同時對接受房地產(chǎn)商委托管理的項目先做好驗收。

地產(chǎn)商“話語權(quán)”有多大

“業(yè)主”反映的是物權(quán)的概念,“業(yè)主”就是“物業(yè)的主人”。實際上,在物業(yè)沒有賣出之前,房地產(chǎn)商是最大的業(yè)主。搞清了這個概念,我們才能明白第一份《業(yè)主公約》由房地產(chǎn)商制定,第一份物業(yè)管理委托合同由房地產(chǎn)商和物業(yè)公司簽訂,不是取決于它的義務,而是取決于制定公約時房地產(chǎn)商是唯一業(yè)主的權(quán)力。同樣,我們也能明確房地產(chǎn)商在房屋未賣出之前同樣要繳納物業(yè)管理費,和其它業(yè)主履行同樣的公共義務。

房地產(chǎn)商在賣房時,把其對房屋的權(quán)力和義務同時也轉(zhuǎn)讓給了買房人,因此當一個小區(qū)的買房人超過50%,業(yè)主組織起來后,買房人對物業(yè)的權(quán)力就超過了房地產(chǎn)商,需要時可以重新和物業(yè)公司簽訂委托管理合同,或決定改聘其它物業(yè)公司對小區(qū)進行管理,可以對業(yè)主公約按大多數(shù)業(yè)主的意愿進行修改。也正是由于這個原因,房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司的合同應在業(yè)主委員會新的委托合同發(fā)出之日起自動失效。

隨著房屋建成和買房人入住的增加,物業(yè)管理的糾紛將逐漸代替交房糾紛而成為社會關(guān)注的焦點,要從根本上解決物業(yè)管理問題,首先要澄清思想認識上的誤區(qū)。

“主仆”關(guān)系是基礎(chǔ)

商家把顧客稱為“上帝”,是商家對顧客地位的一種尊敬,他們理解自己的生存完全依賴顧客的認可。但是,目前非常奇怪的現(xiàn)象是,作為商家之一的物業(yè)公司大多不肯承認自己的服務對象————業(yè)主是“上帝”。

其實,物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系類似于“主人”和“仆人”的關(guān)系。但遺憾的是有不少人卻采用了錯位思維方式,用物業(yè)公司是“法人”,與業(yè)主合同確立的關(guān)系是“平等”關(guān)系來否定“主人”和“仆人”關(guān)系。

在法律上并不僅僅是“法人”之間具有平等地位,“自然人”同樣有平等地位,“法人”和“自然人”之間也一樣是平等的,我們常說的“法律面前人人平等”,這個“人”即包括“自然人”,也包括“法人”。

家庭中的“保姆”與主人的關(guān)系是“自然人”之間的雇傭合約關(guān)系,小區(qū)的“主人”與物業(yè)公司的關(guān)系是“自然人”和“法人”之間的雇傭合約關(guān)系,這兩種關(guān)系同樣都是“平等”關(guān)系。為什么做“保姆”的從來不懷疑自己的“仆人”地位,而物業(yè)公司卻不肯承認自己的“仆人”地位呢?這是因為“保姆”比物業(yè)公司更清楚自己是干什么的。

正是由于物業(yè)公司不肯承認自己的真正地位,所以他們將業(yè)主交給他們用于小區(qū)服務的費用當成自己公司可以隨便支配的自有資金,引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)公司在物業(yè)管理費上的一系列糾紛。

物業(yè)管理誰說了算

有物業(yè)公司認為,業(yè)主自治并不是業(yè)主說了算。那么,物業(yè)管理究竟誰說了算呢?房地產(chǎn)商說了算?如果房地產(chǎn)商已把房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給了買房人,他們在小區(qū)內(nèi)連“話語權(quán)”都沒有了,憑什么做別人的主呢。

物業(yè)公司說了算?物業(yè)公司不是政府派出部門,在小區(qū)內(nèi)沒有任何產(chǎn)權(quán),只是業(yè)主共同聘請來的“管家”,顯然他們也沒有說了算的本錢。

政府說了算?政府本身就是人民意志的代表,在商品房小區(qū)里就是業(yè)主意志的代表,在不影響其它小區(qū)合法權(quán)益時,政府對具體小區(qū)的任何指導和監(jiān)督都應以該小區(qū)業(yè)主的共同利益為依據(jù)。因此,在小區(qū)里,只能是業(yè)主說了算(這里的業(yè)主是指業(yè)主的群體,而不是業(yè)主的個體),這是我國法律賦予業(yè)主的權(quán)力,任何人無法改變。物業(yè)公司可以不接受某個小區(qū)業(yè)主委員會的委托,但接受委托后,只能按業(yè)主的委托執(zhí)行。

對于買房人,買房居住也不是唯一的目的,如果買房人是為了轉(zhuǎn)手或出租賺錢,在房屋轉(zhuǎn)手或出租前,同樣不能因為空置而不繳納管理費,在轉(zhuǎn)手和出租時也應要求接手人和承租人接受公約的約束和物業(yè)公司的管理。業(yè)主對出租的房屋負有最終的責任和義務(例如:承租人不繳納物業(yè)管理費,出租人有最終繳納的責任)。買受二手房的人在接收房屋權(quán)力的同時也接收了相應的義務(遵守公約和接受物業(yè)公司管理)。

總體而言,物業(yè)管理行業(yè)是一個低技術(shù)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)。目前,許多物業(yè)管理的糾紛和業(yè)主的不交費,其中一個直接原因就是有為數(shù)不少的物業(yè)公司既無自有資金,又缺少有質(zhì)素的物業(yè)管理人員臨時拼湊的?？梢赃@么說,現(xiàn)在社會上靠別人給啟動資金、完全靠服務對象預交費運營的公司恐怕除物業(yè)管理行業(yè)外再難找到第二個行業(yè)。令人費解的是,不少人還要求“政府要給予物業(yè)管理企業(yè)一個大的支持和保護”,筆者真不知一個低技術(shù)、勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)要政府保護什么?在市場經(jīng)濟條件下,仍想整天躺在政府懷里不思進取的企業(yè),結(jié)果只有一個:被市場淘汰!